房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　第五節 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

　　近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產(chǎn)之一，其一般占社會(huì )總財富的50%～70%，據保守估計，中國城鎮居民住房財產(chǎn)占家庭總財產(chǎn)的比重超過(guò)50%。

　　隨著(zhù)《物權法》的出臺和實(shí)施，人們的財產(chǎn)保護意識越來(lái)越強，對用法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始重視自己所擁有的物業(yè)價(jià)值以及其在市場(chǎng)上的價(jià)格變化，對于因各種各樣原因而造成物業(yè)價(jià)值的減損尤為敏感，因物業(yè)價(jià)值的減損而涉及索賠和訴訟需要對其進(jìn)行估價(jià)的情況也越來(lái)越多。

　　房地產(chǎn)損害一般來(lái)說(shuō)，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著(zhù)地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功能貶值、經(jīng)濟貶值的同時(shí)，連同房屋占用的土地也會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現各種質(zhì)量問(wèn)題導致的估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

　　引起房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因和種類(lèi)主要有：

　　(一)因規劃修改給房地產(chǎn)權利人的合法權益造成損失

　　《城鄉規劃法》第五十條規定：“在選址意見(jiàn)書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

　　經(jīng)依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉規劃主管部門(mén)應當采取聽(tīng)證會(huì )等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn);因修改給利害關(guān)系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償”。

　　因規劃修改、變更對房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況主要體現在以下幾方面：

　　1.房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　導致房屋本身的規劃修改、變更情況主要有：規劃用途變更、規劃限高變更、容積率變更、及建筑設計方案變更等等，主要體現在控制性詳細規劃指標的調整上。

　　對房屋造成的價(jià)值損失主要包括：

　?、俜课莓a(chǎn)生預期收益的減少。例如：修改規劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來(lái)的總收益降低。

　?、谝蛞巹澬薷男枰度氲母脑斐杀?。例如：原來(lái)規劃用途為住宅，規劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對結構和設施等進(jìn)行重新改造;若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設計，這都需要新增投入。

　　2.小區內部的規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　導致小區內部的規劃修改、變更情況主要有：小區規劃用途變更、小區規劃限高變更、小區容積率變更、小區規劃設計方案變更及小區配套設施變更等等。涉及到房屋本身的規劃修改、變更，價(jià)值損失內容與前述類(lèi)似，同時(shí)需要考慮小區內部的規劃修改、變更后對房地產(chǎn)價(jià)值的影響;若不涉及房屋本身的規劃修改、變更，則小區內部的規劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過(guò)房屋周?chē)h(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　3.小區周邊規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　小區周邊規劃修改、變更一般不會(huì )直接影響房地產(chǎn)實(shí)體，主要通過(guò)房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。具體包括：小區周邊市政配套設施規劃變更、公用設施規劃的變更、及小區周邊土地利用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠(chǎng)，可導致住宅樓價(jià)值下降。又如：小區周邊道路限行，將降低房地產(chǎn)道路通達性，也會(huì )造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。

　　4.房地產(chǎn)所在的區域規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　房地產(chǎn)所在的區域規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規劃修改、變更，則主要體現在控制性詳細規劃指標的調整;若不涉及房屋本身的規劃修改、變更，則具體情況與小區周邊規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)損失相似，同時(shí)應考慮區域職能定位變更等方面對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。比如：某區域原來(lái)是商務(wù)中心區，規劃修改后將成為大型居住區，則該區域原有辦公房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì )有所降低。

　　5.房地產(chǎn)所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　城市大型基礎設施建設的修改和變更主要通過(guò)房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路;原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車(chē)道;小區外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)氛圍被破壞，相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì )發(fā)生明顯減損。

　　(二)因在相鄰土地建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　　《民法通則》第八十三條規定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！崩缭谧约旱耐恋厣辖ㄔ旖ㄖ锓恋K了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損;又如新買(mǎi)的商品房，開(kāi)發(fā)商承諾的內容在交房時(shí)未能兌現，對面又修了一棟樓，購房者自身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)降低。

　　(三)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會(huì )給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導致房地產(chǎn)價(jià)值減損。例如開(kāi)發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地(如化工工業(yè)用地)直接轉變?yōu)樽≌玫剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會(huì )在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開(kāi)發(fā)商將小區花園變成了停車(chē)場(chǎng)使鄰近房屋經(jīng)常受到噪聲的影響等。

　　(四)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷造成房屋買(mǎi)受人的權利、使用功能、人身安全受到侵害導致的房地產(chǎn)經(jīng)濟價(jià)值的減損。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現存在工程質(zhì)量問(wèn)題，如墻體開(kāi)裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內空氣質(zhì)量不符合國家標準等而對購房人造成價(jià)值損失。

　　(五)因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　如地鐵沿線(xiàn)的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎結構、房屋主體結構，導致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報廢。

　　(六)因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害

　　《物權法》第十九條規定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！比玳_(kāi)發(fā)商往往對小區建筑物共有部分的所有權登記缺失、登記模糊，將應當屬于小區所有業(yè)主共有的配套建筑設施對外進(jìn)行銷(xiāo)售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產(chǎn)權;又如開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)設定了抵押權等他項權利的商品房對外銷(xiāo)售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險，使受讓人權利受到損害。

　　(七)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

　　《土地管理法》第七十八條規定：“無(wú)權批準征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無(wú)效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。

　　(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　　如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建，從而造成工程無(wú)法按期完成，給相關(guān)當事人造成損失。

　　(九)因對房地產(chǎn)權利行使不當限制，給房地產(chǎn)權利人造成損失

　　如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封處理時(shí)，錯誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由此給房地產(chǎn)權利人造成損失。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>