2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)貸款項目評估,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)貸款項目評估，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)貸款項目評估

　　第四節 房地產(chǎn)貸款項目評估

　　房地產(chǎn)貸款項目評估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評估的一種類(lèi)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評估一般包括兩種情況，一是投資方擬收購或介入一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)進(jìn)行的評估，二是銀行準備對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供融資貸款時(shí)進(jìn)行的評估。

　　本節以房地產(chǎn)貸款目的進(jìn)行的項目評估為例介紹房地產(chǎn)貸款項目評估的相關(guān)內容，收購項目所進(jìn)行的項目評估與此類(lèi)似。

　　一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

　　房地產(chǎn)貸款項目評估是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目向銀行、信托公司、投資基金等金融機構進(jìn)行融資時(shí)，金融機構委托評估咨詢(xún)機構或自行對借貸企業(yè)及開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行全面調查、分析、測算、評價(jià)的一項貸前評審的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書(shū)面報告，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評審的重要依據。接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項目的決策進(jìn)行科學(xué)論證而做的項目評估，與貸款項目評估的關(guān)注點(diǎn)略有不同。

　　二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規及技術(shù)標準規定

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

　　《中華人民共和國土地管理法》;

　　《中華人民共和國城市規劃法》;

　　《中華人民共和國擔保法》;

　　《中華人民共和國會(huì )計法》;

　　《中華人民共和國稅收征收管理辦法》;

　　《貸款通則》;

　　《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》;

　　《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》;

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》;

　　《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》;

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規范》;

　　中國人民銀行、銀監會(huì )、國家發(fā)改委、各級政府有關(guān)部門(mén)頒布的其他相關(guān)法規。

　　三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點(diǎn)

　　(一)綜合性

　　(二)科學(xué)性

　　(三)專(zhuān)業(yè)性

　　(四)特殊性

　　四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內容

　　房地產(chǎn)貸款項目評估包含的內容在中國人民銀行、國家開(kāi)發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國國際工程咨詢(xún)公司等均有各自的相關(guān)規定，但大同小異。主要包括對企業(yè)的資信評估、開(kāi)發(fā)項目的合理性評估、市場(chǎng)分析、財務(wù)及經(jīng)濟效益評估、風(fēng)險評估、結論等幾大部分。綜合各家的內容，結合房地產(chǎn)貸款項目的特點(diǎn)，建議設立九部分內容：

　　第一部分 借款企業(yè)資信評估

　　第二部分 項目概況評估

　　第三部分 項目市場(chǎng)分析

　　第四部分 項目投資估算及資金來(lái)源、籌措評估

　　第五部分 項目進(jìn)度與資金運用評估

　　第六部分 項目財務(wù)效益評估

　　第七部分 不確定性分析

　　第八部分 貸款效益及風(fēng)險評估

　　第九部分 結論與建議

　　各部分的具體內容可參見(jiàn)后附房地產(chǎn)貸款項目評估案例。

　　在報告的開(kāi)頭一般會(huì )增加總論(或摘要)部分。說(shuō)明評估的依據，并將各部分的主要數據、指標及結論盡量摘錄。

　　在報告的最后應附評估附表與附件。附表含評估過(guò)程中涉及的各種分析及測算表格;附件含企業(yè)及項目的各種申請文件及批件的復印件、項目地理位置示意圖及項目現狀照片。

　　報告的撰寫(xiě)方面，力求文字簡(jiǎn)潔、準確、明了，敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結合運用，盡量采用數字、圖表表述。注意報告內容和分析結論的真實(shí)性、完整性和準確性。

　　五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

　　(一)評估的側重點(diǎn)

　　金融機構的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般按企業(yè)評價(jià)為主和項目評價(jià)為主兩種模式操作。以企業(yè)評價(jià)為主的，評估的側重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、財務(wù)及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當簡(jiǎn)化;以項目評價(jià)為主的，評估的側重點(diǎn)是項目狀況、投資成本、市場(chǎng)分析、財務(wù)效益評價(jià)及項目的封閉運作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當簡(jiǎn)化。

　　(二)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

　　在財務(wù)效益評估時(shí)，計算期較長(cháng)的房地產(chǎn)項目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項目)，應進(jìn)行動(dòng)態(tài)評價(jià)，測算與分析項目的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標;計算期1～2年的房地產(chǎn)項目(如作為普通住宅銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項目)，對資金運用、銷(xiāo)售收入測算、貸款取得與償還等也應進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析。

　　(三)項目風(fēng)險評估

　　從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：項目的合法性、合規性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟等);施工過(guò)程及質(zhì)量風(fēng)險;租售模式風(fēng)險;外部競爭環(huán)境風(fēng)險等。借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機構的信貸政策及風(fēng)險管理要求，擔保措施的可實(shí)施性等方面。

　　(四)項目市場(chǎng)評估

　　與對某一宗房地產(chǎn)的價(jià)值(價(jià)格)評估相比，貸款項目評估注重競爭區域內房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。一般要求進(jìn)行項目的SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )、威脅)分析，評價(jià)項目的產(chǎn)品、客戶(hù)定位，對項目周邊區域及競爭項目分析也更深入化、具體化。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>