2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　1.風(fēng)險的相關(guān)概念

　　風(fēng)險-未來(lái)獲得預期收益可能性的大小

　　風(fēng)險收益-實(shí)際收益超出預期收益,增加部分稱(chēng)風(fēng)險報酬

　　風(fēng)險損失-實(shí)際收益低于預期收益

　　【2013年試題】從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預期收益的差異程度。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。參見(jiàn)教材P16。

　　【2012年試題】王某花50萬(wàn)元購買(mǎi)了某宗物業(yè)，預期目標收益率為10%，但該投資第1年末出現了風(fēng)險損失，該物業(yè)第1年的實(shí)際收益可能為(　)萬(wàn)元。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　E.6

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。只要是實(shí)際收益未達到目標收益，就稱(chēng)為風(fēng)險損失。參見(jiàn)教材P17。

　　2.風(fēng)險的度量

　　【解題思路與方法】如何比較風(fēng)險的大小

　　第一步，計算出兩物業(yè)的價(jià)值的期望值。(加權平均值)

　　第二步，計算出兩物業(yè)的標準差。

　　第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標準差即可，標準差小的風(fēng)險小。

　　第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計算標準差與期望值之比，該比值小的那個(gè)風(fēng)險小

　　3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內涵(四方面)

　　投入資金的安全性

　　期望收益的可靠性

　　投資項目的變現性

　　資產(chǎn)管理的復雜性

　　4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類(lèi)(8+6)　　

　　以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(cháng)，投資者所承擔的購買(mǎi)力風(fēng)險越大，實(shí)際上承擔了本應由承租人承擔的風(fēng)險。

　　投資者通過(guò)適當調整其要求的最低收益率來(lái)降低風(fēng)險對實(shí)際收益率的影響程度(調高)。

　　【2013年試題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險是(　)風(fēng)險。

　　A.政策

　　B.通貨膨脹

　　C.利率

　　D.或然損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險。由于通貨膨脹將導致未來(lái)收益的價(jià)值下降，按長(cháng)期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔了本來(lái)應由承租人承擔的風(fēng)險。參見(jiàn)教材P18。

　　【典型例題】整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，要比當地市場(chǎng)環(huán)境變化造成的影響大。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng)，當地市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境變化的影響大。參見(jiàn)教材P18?！　?

　　折現率提高，折現后的價(jià)值變小，導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導致價(jià)格下降　　

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】注意利率風(fēng)險和資本價(jià)值風(fēng)險

　　利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一

　　利率風(fēng)險是系統風(fēng)險，資本價(jià)值風(fēng)險是個(gè)別風(fēng)險

　　7.風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響　

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>