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　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)六：房地產(chǎn)測繪

　　房地產(chǎn)測繪

　　一、房地產(chǎn)測繪概述

　　(一)房地產(chǎn)測繪的概念

　　1.房地產(chǎn)測繪的定義

　　房地產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來(lái)測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數量等，為房地產(chǎn)權利人和管理部門(mén)提供信息服務(wù)的一項專(zhuān)業(yè)技術(shù)活動(dòng)。

　　2.房地產(chǎn)測繪的種類(lèi)

　　房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪 兩種。

　　房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖 的測繪活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)項目測繪是指因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易和房地產(chǎn)權屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶(hù)平面圖 ，形成圖、表、卡、冊、簿、數據等信息的測繪活動(dòng)。

　　3.房地產(chǎn)測繪成果

　　房地產(chǎn)測繪成果是指在房地產(chǎn)測繪過(guò)程中形成的數據、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數據和房產(chǎn)圖集。取得相應資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構可根據委托方的要求提供全部或部分服務(wù)，并對其提交的測繪成果的準確性負責。

　　4.房地產(chǎn)測繪的基本內容

　　房地產(chǎn)測繪的基本內容包括：房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗收。

　　(二)房地產(chǎn)測繪的作用

　　1.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及交易提供基本信息服務(wù)

　　房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策、銷(xiāo)售、核算，提供了數量方面的參考依據，也為房地產(chǎn)消費者選擇、購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當買(mǎi)賣(mài)雙方以合同形式約定以產(chǎn)權登記面積作為銷(xiāo)售面積且銷(xiāo)售價(jià)格按單位面積售價(jià)來(lái)核定時(shí)，房地產(chǎn)面積就與房地產(chǎn)價(jià)值掛上了鉤。

　　2.為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)

　　(1)在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)需要掌握區域內房地產(chǎn)的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎資料;

　　(2)房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證需要掌握各個(gè)產(chǎn)權單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息，這些信息需要通過(guò)測繪來(lái)完成。

　　3.為其他部門(mén)提供參考資料

　　房地產(chǎn)測繪還可以為城市建設、司法機關(guān)案件審理、仲裁、稅收、保險等部門(mén)提供基礎資料和相關(guān)信息。

　　二、房地產(chǎn)面積測算

　　(一)房地產(chǎn)面積測算的意義和內容

　　1.房地產(chǎn)面積測算的意義

　　房屋及其用地的面積，是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理、核發(fā)權屬證書(shū)的必要信息，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策、房地產(chǎn)權利人維護合法權益的必不可少的資料;同時(shí)也是房地產(chǎn)稅費的征收、城鎮規劃和建設的重要依據。房地產(chǎn)面積測算是一項技術(shù)性強、精確度要求高的工作，關(guān)系到國家、開(kāi)發(fā)商、消費者和權利人的切身利益，是整個(gè)房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。

　　2.房地產(chǎn)面積測算的內容

　　房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。 房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項地類(lèi)面積測算和共用土地面積的測算、分攤。

　　(二)房地產(chǎn)面積測算的一般規定和方法

　　1.房地產(chǎn)面積測算的一般規定

　　(1)房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。

　　(2)各類(lèi)面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以?xún)?，取中數作為最后結果。

　　(3)邊長(cháng)以m為單位，取至0.01m;面積以m2為單位，取至0.01m2。

　　(4)量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。

　　(5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　2.房地產(chǎn)面積測算的方法

　　面積測算的方法有很多，根據面積測算數據資料的來(lái)源，可分為解析法和圖解法兩大類(lèi)。房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標法測算，也可以用圖解法測算。

　　(1)解析法測算面積。解析法測算面積是根據實(shí)地測量的數據，例如：邊長(cháng)、角度或坐標等通過(guò)計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點(diǎn)坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積。

　　(2)圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測量?jì)x器量算出面積。包括求積儀法、稱(chēng)重法、模片法、光電面積量算儀法等。

　　(三)土地面積測算

　　1.土地面積測算的意義

　　土地面積測算是土地利用現狀調查的重要組成部分，是取得土地數據資料的關(guān)鍵步驟。通過(guò)面積量算，為各級行政單位、各土地權屬單位量算出土地總面積和各類(lèi)土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數據的重要技術(shù)手段。

　　2.丘的測量要求

　　丘是指地表上一塊有界空間的地塊 。丘有獨立丘和組合丘之分，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權單元時(shí)稱(chēng)為獨立丘;一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權單位時(shí)稱(chēng)為組合丘。一般以一個(gè)單位、一個(gè)門(mén)牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權屬混雜和面積過(guò)小時(shí)，則劃為組合丘。丘的權屬界線(xiàn)是界址點(diǎn)的連線(xiàn)，按照《房產(chǎn)測量規范》的規定，界址點(diǎn)分為三級;精度要求按《房產(chǎn)測量規范》執行。

　　3.不計入用地面積的范圍

　　(1)無(wú)明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地;

　　(2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地;

　　(3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

　　(4)已征用、劃撥或屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規劃部門(mén)核定需要作市政建設的用地;

　　(5)其他按規定不計入宗地的面積。

　　(四)房屋面積測算的一般規定

　　1.建筑面積和房屋產(chǎn)權登記面積

　　房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　房屋產(chǎn)權登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權屬證書(shū)上，記入房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。

　　2.房屋使用面積

　　房屋使用面積是指房屋戶(hù)內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影計算。

　　3.計算建筑面積的有關(guān)規定

　　(1)計算全部建筑面積的范圍

　　1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

　　2)房屋內的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。樓梯間、電梯(觀(guān)光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

　　3)穿過(guò)房屋的通道，房屋內的門(mén)廳、大廳，均按一層計算面積。門(mén)廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

　　4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計算。

　　5)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

　　6)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。

　　7)有柱(不含獨立柱、單排柱)或有圍護結構的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

　　8)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

　　9)屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。

　　10)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>