2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章第二節，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章第二節，希望對各位有所幫助。

　　第一節房地產(chǎn)的含義

　　第二節房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

　　也稱(chēng)為位置固定性，即房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。

　　由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施、周?chē)h(huán)境等，均有一定的相對穩定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會(huì )經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區位優(yōu)劣差別。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，是指其自然地理位置固定不變，但是其社會(huì )經(jīng)濟位置可能會(huì )發(fā)生變化。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當地的制度政策、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關(guān)系等)。

　　房地產(chǎn)無(wú)法從價(jià)格較低地區搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢等都是地區性的，在不同地區之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì )有很大的不同，可細分為若干個(gè)市場(chǎng)。

　　【例題】任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　)特性決定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影響

　　C.獨一無(wú)二

　　D.不可移動(dòng)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不可移動(dòng)。注意審題，題干中出現了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現題干中的提示。就地的意思就是不可移動(dòng)。這里A是個(gè)具有極強干擾性的選項。因為房地產(chǎn)不可移動(dòng)，所以使用受限。如果是多選題，A也說(shuō)得過(guò)去，但是題干中問(wèn)的是“本質(zhì)上”。所以只有D是正確答案。參見(jiàn)教材P59。

　　二、獨一無(wú)二(掌握)

　　獨一無(wú)二特性也稱(chēng)為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨特之處，沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競爭的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。

　　盡管房地產(chǎn)獨一無(wú)二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是比較法的根本原因。)

　　【例題】房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性導致了(　)。

　　A.難以出現相同房地產(chǎn)的大量供給

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現完全競爭

　　C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

　　E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是獨一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨一無(wú)二性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競爭的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。此外，盡管有樣板房、樣板間、沙盤(pán)、售樓書(shū)、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實(shí)地觀(guān)察、感受或體驗，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對象實(shí)地查勘。參見(jiàn)教材P59。

　　三、壽命長(cháng)久(熟悉)

　　壽命長(cháng)久特性也稱(chēng)為耐久性，對土地而言，也稱(chēng)為不可毀滅性、永續性。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_數十年甚至上百年。

　　由于壽命長(cháng)久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來(lái)持續不斷的利益。

　　從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地為40年(商旅娛)，綜合或者其他用地為50年。

　　以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，除了住宅建設用地使用權自動(dòng)續期之外，非住宅建設用地使用權人未申請續期或者雖申請續期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無(wú)償收回。

　　坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。

　　四、供給有限(熟悉)

　　滿(mǎn)足人們特定需要的土地和建筑物的數量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟供給可以適當增加。

　　供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性。

　　原因：

　　■土地總量不可增加;

　　■房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調劑。

　　【例題】房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　)。

　　A.土地總量有限

　　B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

　　C.房地產(chǎn)的獨一無(wú)二性

　　D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區位上的土地供給是有限的，主要由土地的不可移動(dòng)造成。參見(jiàn)教材P61。

　　五、價(jià)值較大(熟悉)

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。

　　因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢(xún)和評估等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　六、用途多樣(熟悉)

　　用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競爭、轉換及并存的可能性，這一特性在空地上表現得尤為明顯。

　　土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般難以改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經(jīng)濟上不可行。當然，也有隨著(zhù)交通條件、外部配套設施等的完善，將原廠(chǎng)房改造為辦公樓、超級市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

　　多數土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途。

　　用途不可以隨意轉換的原因：

　　政府的用途管制——符合城鄉規劃、土地利用規劃(合法原則)

　　不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問(wèn)題(最高最佳使用原則)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>