2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！ 　　

　　房地產(chǎn)的特性

　　（一）不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

　　1.由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施、周?chē)h(huán)境等，形成了獨有的自然地理位置和社會(huì )經(jīng)濟位置，區位優(yōu)劣差別。

　　2.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，指自然地理位置固定不變，社會(huì )經(jīng)濟位置可能會(huì )發(fā)生變化。

　　3.不可移動(dòng)性，決定了只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費，受制于當地空間環(huán)境(當地的制度政策、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關(guān)系等)。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng)，不同地區之間可能不同，甚至反向變動(dòng)。

　　（二）獨一無(wú)二(掌握)

　　1.獨一無(wú)二特性，使得市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競爭的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。

　　2.盡管房地產(chǎn)獨一無(wú)二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的可比性和替代性，從而存在一定程度的競爭，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是替代原理及比較法的根本原因)

　　（三）壽命長(cháng)久(熟悉)

　　1.也稱(chēng)耐久性、耐用性，土地不可毀滅性、永續性。建筑物壽命可達數十上百年。

　　2.土地使用權有使用期限。居住70年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年，其他50年。

　　3.出讓地轉讓的，受讓期限不得超過(guò)原剩余期限。使用期限屆滿(mǎn)，住宅自動(dòng)續期，非住宅繳費續期，國家無(wú)償收回。

　　4.坐落位置(區位)很好、建筑物狀況(實(shí)物)也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短(權益)而價(jià)值較低。

　　（四）供給有限(熟悉)

　　1.滿(mǎn)足人們特定需要的土地和建筑物的數量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟供給可以適當增加。

　　2.供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性。

　　3.供給有限的原因：

　　●土地總量不可增加;

　　●房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調劑。

　　（五）價(jià)值較大(熟悉)

　　房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢(xún)和評估等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　（六）用途多樣(熟悉)

　　1.也稱(chēng)為用途的競爭、轉換及并存的可能性。

　　2.用途不可以隨意轉換的原因：政府的用途管制——符合城鄉規劃、土地利用規劃。(合法原則)

　　3.不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問(wèn)題。(最高最佳利用原則)

　　（七）相互影響(熟悉)

　　1.房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周?chē)沫h(huán)境產(chǎn)生相互的影響。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受周?chē)康禺a(chǎn)利用的影響。

　　2.外部性：

　　(1)正外部性——某經(jīng)濟行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì )受益，而受益者無(wú)需為此花費代價(jià)。如：政府建設綠地。

　　(2)負外部性——某經(jīng)濟行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì )受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒(méi)有為此承擔成本。如：工廠(chǎng)排污、汽車(chē)噪聲。

　　（八）易受限制

　　1.政府對房地產(chǎn)限制的四種特權：

　　(1)管制權——直接對房地產(chǎn)利用加以干涉，如通過(guò)城市規劃規定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區內建設某些工業(yè)項目或商業(yè)設施等。

　　(2)征稅權——對房地產(chǎn)征稅。

　　(3)征收權——為了公共利益而征收。

　　(4)充公權——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無(wú)繼承人的情況下，可無(wú)償收回房地產(chǎn)。

　　2.易受限制還表現為：不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現，所以難以逃避未來(lái)制度、政策、政局等變化的影響。

　　（九）難以變現

　　1.難以變現也稱(chēng)為變現能力弱、流動(dòng)性差。

　　2.變現能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現金財產(chǎn)轉換為現金的速度。能夠隨時(shí)、快速轉換為現金且沒(méi)有損失或者損失較小的，變現能力強;反之，變現能力弱。

　　3.房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，變現能力弱。

　　4.影響某宗房地產(chǎn)變現能力的因素(七項)：

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　?、劭煞指钷D讓性

　?、軈^位

　?、蓍_(kāi)發(fā)程度

　?、迌r(jià)值大小

　?、呤袌?chǎng)狀況

　　(其他都是正比關(guān)系，只有價(jià)值大小是反比關(guān)系。結合實(shí)踐經(jīng)驗，理解性記憶)

　　（十）保值增值

　　1.房地產(chǎn)因土地總量不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著(zhù)時(shí)間的推移而不斷增加。(常見(jiàn)考點(diǎn))

　　2.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因：

　?、賹Ψ康禺a(chǎn)投資改良，如重新裝修，更新或添加設施設備，改進(jìn)物業(yè)管理;——投資增值

　?、谕獠拷?jīng)濟，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;——自然增值

　?、坌枨笤黾?，例如經(jīng)濟發(fā)展和人口增加帶來(lái)房地產(chǎn)需求增加;——自然增值

　?、芊康禺a(chǎn)使用管制改變，例如將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼?-fxgr--辦公--fxgr--商業(yè)用途，增加容積率;——自然增值

　?、萃ㄘ浥蛎?。——房地產(chǎn)保值

　　3.房地產(chǎn)自然增值：外部性、需求增加、管制改變。