2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！ 　　

　　掛牌價(jià)格、成交價(jià)格

　　掛牌價(jià)格

　　出售要價(jià)。通常高于成交價(jià)格。不能作為估價(jià)依據，僅是了解市場(chǎng)行情的參考。掛牌價(jià)與成交價(jià)之差稱(chēng)為議價(jià)空間。議價(jià)空間小，說(shuō)明市場(chǎng)景氣(砍不下價(jià))。

　　(2)成交價(jià)格

　　成交價(jià)格：成功交易中買(mǎi)方支付和賣(mài)方接受的金額。(兩個(gè)特點(diǎn)：是已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格)

　　成交價(jià)格形成機制：

　　1)賣(mài)方要價(jià)：賣(mài)方出售時(shí)所愿意接受的價(jià)格。(越高越好，存在“賣(mài)方最低賣(mài)價(jià)”)

　　2)買(mǎi)方出價(jià)：買(mǎi)方購買(mǎi)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。(越低越好，存在“買(mǎi)方最高買(mǎi)價(jià)”)

　　3)賣(mài)方要價(jià)和買(mǎi)方出價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。

　　【難點(diǎn)】最低賣(mài)價(jià)、最高買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)之間的關(guān)系

　　當最高買(mǎi)價(jià)高于或等于最低賣(mài)價(jià)，才有成交可能。

　　三者關(guān)系：成交時(shí)，最高買(mǎi)價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣(mài)價(jià)。

　　最高買(mǎi)價(jià)與最低賣(mài)價(jià)之間的區間構成了成交價(jià)格的可能區間。

　　實(shí)際成交價(jià)格落在區間的某個(gè)位置取決于市場(chǎng)性質(zhì)：買(mǎi)方市場(chǎng)/賣(mài)方市場(chǎng)，議價(jià)能力和技巧。

　　【重點(diǎn)】買(mǎi)方市場(chǎng)與賣(mài)方市場(chǎng)

　　買(mǎi)方市場(chǎng)，供大于求，相對過(guò)剩，買(mǎi)方主導。成交價(jià)偏向賣(mài)方的最低賣(mài)價(jià)，價(jià)格偏低。

　　賣(mài)方市場(chǎng)，供不應求，相對短缺，賣(mài)方主導。成交價(jià)偏向買(mǎi)方的最高買(mǎi)價(jià)，價(jià)格偏高。

　　正常成交價(jià)格：不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格。

　　特殊交易，包括利害關(guān)系人之間、對交易對象或市場(chǎng)行情缺乏了解、被迫出售或被迫購買(mǎi)(包括急于出售或購買(mǎi))、人為哄抬、特殊偏好、相鄰房地產(chǎn)合并、受迷信影響等的交易。

　　(與比較法中的非正常交易價(jià)格修正對照)

　　正常成交價(jià)格形成條件(7個(gè))：公開(kāi)市場(chǎng);交易對象具備市場(chǎng)性;買(mǎi)者賣(mài)者眾多;買(mǎi)者和賣(mài)者完全自愿;自私理性(經(jīng)濟人假定);完全信息;適當的交易期間，不急于出售或購買(mǎi)。

　　成交價(jià)格的高低，還和交易方式有關(guān)。

　　招標成交價(jià)——可實(shí)現高地價(jià)

　　拍賣(mài)成交價(jià)——最能抬高地價(jià)

　　掛牌成交價(jià)——可實(shí)現高地價(jià)

　　協(xié)議成交價(jià)——一般會(huì )降低地價(jià)

　　一般情況下，協(xié)議地價(jià)最低，其次是招標地價(jià)，最高的是拍賣(mài)、掛牌地價(jià)。