2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　凈收益測算應注意的問(wèn)題(熟悉)

　　(1)有形收益和無(wú)形收益

　　◆有形收益是估價(jià)對象帶來(lái)的直接貨幣收益;

　　◆無(wú)形收益是估價(jià)對象帶來(lái)的間接利益;

　　在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。

　　◆無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在測算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復計算無(wú)形收益。

　　(2)實(shí)際收益和客觀(guān)收益

　　◆實(shí)際收益是估價(jià)對象實(shí)際獲得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。

　　◆客觀(guān)收益是估價(jià)對象在正常情況下所能獲得的收益，或實(shí)際收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價(jià)。

　　【重點(diǎn)】租約的限制

　　評估出租人權益價(jià)值，租賃期間應采用合同租金;租賃期間屆滿(mǎn)后和未出租部分，應采用市場(chǎng)租金。

　　記憶：

　　租賃期內——合同租金

　　租賃期外——市場(chǎng)租金

　　【重點(diǎn)】承租人權益價(jià)值評估

　　收益法的一種變通形式是“成本節約資本化法”。承租人權益價(jià)值評估是這種方法的典型運用。承租人權益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現值之和。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權益就有價(jià)值;反之，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權益就是負價(jià)值。

　　有租約限制下的價(jià)值

　　=無(wú)租約限制下的價(jià)值-承租人權益價(jià)值

　　(3)樂(lè )觀(guān)估計、保守估計和最可能估計

　　◆求取凈收益實(shí)際上是預測未來(lái)的凈收益。預測由于面臨不確定性，存在三種狀態(tài)，樂(lè )觀(guān)估計、保守估計、最可能(或折中)估計。

　　◆在實(shí)際估價(jià)中，不僅客觀(guān)上可能存在上述三種估計，而且可能會(huì )為故意高估估價(jià)對象價(jià)值而對凈收益作出過(guò)高的估計，或者為故意低估估價(jià)對象價(jià)值而對凈收益作出過(guò)低的估計。

　　◆為避免出現這種情況，應要求估價(jià)師同時(shí)給出未來(lái)凈收益的三種估計值：較樂(lè )觀(guān)的估計值、較保守的估計值、最可能的估計值。

　?、僭u估抵押價(jià)值因遵守謹慎原則應選用較保守的估計值。

　?、谠u估投資價(jià)值，因投資者的原因可能選用較樂(lè )觀(guān)的估計值或較保守的估計值。

　?、燮渌康牡墓纼r(jià)一般應選用最可能的估計值。

　　(4)重置提撥款的扣除方式