2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　統一融資條件

　　統一融資條件是將可比實(shí)例在非常規融資條件下的價(jià)格，調整為在常規融資條件下的價(jià)格。

　　融資條件：首付款比例、貸款利率、貸款期限等。

　　統一稅費負擔

　　在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費，其中賣(mài)方繳納的稅費，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買(mǎi)方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;買(mǎi)賣(mài)雙方都應繳納或各負擔一部分的稅費，如印花稅。

　　交易稅費正常負擔下的價(jià)格是指在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣(mài)方繳納賣(mài)方應繳納的稅費，買(mǎi)方繳納買(mǎi)方應繳納的稅費。(該是誰(shuí)的，就是誰(shuí)的)

　　評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價(jià)值或價(jià)格。

　　實(shí)際的房地產(chǎn)交易，存在稅費轉嫁。即本應由賣(mài)方繳納的稅費，由買(mǎi)方繳納;本應由買(mǎi)方繳納的稅費，由賣(mài)方繳納。

　　例如，增值稅、土地增值稅本應由賣(mài)方繳納，卻協(xié)議由買(mǎi)方繳納;契稅、補繳出讓金本應由買(mǎi)方繳納，卻協(xié)議由賣(mài)方繳納;印花稅等本應由買(mǎi)賣(mài)雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負擔。在某些地區，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類(lèi)似的轉嫁問(wèn)題。

　　統一稅費負擔，是將成交價(jià)格調整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規定(沒(méi)有規定的，按照當地習慣)，買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價(jià)格。

　　調整的公式為：

　　正常負擔下的價(jià)格-應由賣(mài)方繳納的稅費=賣(mài)方實(shí)得金額

　　正常負擔下的價(jià)格+應由買(mǎi)方繳納的稅費=買(mǎi)方實(shí)付金額

　　買(mǎi)方實(shí)付金額-賣(mài)方實(shí)得金額=應由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費

　　如果賣(mài)方、買(mǎi)方應繳納的稅費是正常負擔下的價(jià)格的一定比率，即：

　　應由賣(mài)方繳納的稅費=正常負擔下的價(jià)格×應由賣(mài)方繳納的稅費比率

　　應由買(mǎi)方繳納的稅費=正常負擔下的價(jià)格×應由買(mǎi)方繳納的稅費比率

　　則：

　　正常負擔下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/(1-應由賣(mài)方繳納的稅費比例)

　　正常負擔下的價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)付金額/(1+應由買(mǎi)方繳納的稅費比例)

　　記憶竅門(mén)：賣(mài)減，買(mǎi)加(有個(gè)非洲國家-牙買(mǎi)加)

　　記憶竅門(mén)：(不建議機械記憶公式)　轉嫁給誰(shuí)，就站在誰(shuí)的立場(chǎng)上進(jìn)行分析

　　(1)轉嫁給賣(mài)方的話(huà)，賣(mài)方實(shí)際得到的金額-幫買(mǎi)家繳納的稅費=正常成交價(jià)格

　　(2)轉嫁給買(mǎi)方的話(huà)，買(mǎi)方實(shí)際付出的金額+幫賣(mài)家繳納的稅費=正常成交價(jià)格