2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第七章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　　

　　房地產(chǎn)價(jià)格構成—管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息

　　管理費用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，通常按土地成本與建設成本之和的一定比例來(lái)測算。

　　銷(xiāo)售費用，指預售或銷(xiāo)售房地產(chǎn)的必要支出。為便于投資利息的測算，分為銷(xiāo)售之前發(fā)生的費用和與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生的費用。通常按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例測算。

　　投資利息

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或實(shí)現銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息。只要形成了資金占用，就要計算利息。

　　土地成本、建設成本、管理費用和銷(xiāo)售費用(四項)，無(wú)論其是借貸資金還是自有資金都應計算利息。自有資金要考慮機會(huì )成本。

　　投資利息的計算(五方面)

　　(1)應計息項目(四項)：土地成本，建設成本，管理費用，銷(xiāo)售費用(注：銷(xiāo)售稅費一般不計利息。因為沒(méi)有資金占用時(shí)間)。

　　(2)計息周期，計算利息的單位時(shí)間，可以是年、半年、季、月。

　　(3)計息期——估算建設期(有些是一次性發(fā)生的，有些是建設期內均勻發(fā)生的)。

　　(4)計息方式——單利和復利兩種方式。

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

　　i1單利利率 F=P·(1+i1×n)

　　i2復利利率 F=P·(1+i2)n

　　例如，3年期存款的單利年利率應大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

　　(5)利率——投資利息計算中一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率。