2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　收益法的含義

　　收益法是根據估價(jià)對象的預期收益來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數，將未來(lái)收益轉換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。將未來(lái)收益轉換為價(jià)值，類(lèi)似于根據利息倒推出本金，稱(chēng)為資本化。

　　收益法兩大方法。

　　(1)報酬資本化法是現金流量折現法，即房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和，具體是預測估價(jià)對象未來(lái)各年的凈收益，利用報酬率將其折現到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加，得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　報酬資本化法示意圖

　　(2)直接資本化法是預測估價(jià)對象未來(lái)第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。其中，將未來(lái)第一年的收益乘以收益乘數得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體稱(chēng)為收益乘數法。

　　收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益為導向，求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

　　收益法測算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為收益價(jià)格。

　　收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來(lái)表示土地價(jià)值的早期購買(mǎi)年法，即：

　　地價(jià)=年地租×購買(mǎi)年

　　地價(jià)=地租/利息率

　　購買(mǎi)年法是地租資本化法的另一種表現——購買(mǎi)年是利息率的倒數。