2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目第二章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

　　不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)的處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據其經(jīng)營(yíng)方式的不同可分為出租型和商業(yè)運營(yíng)型兩類(lèi)。

　　1.出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過(guò)收取租金獲取回報，這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、社區商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)關(guān)鍵是求取租金收益，應根據租賃合同和租賃市場(chǎng)資料求取租金收益。租金收益的測算要區分是否存在租約限制，有租約限制的，估價(jià)出租人權益價(jià)值時(shí)，已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿(mǎn)后應按市場(chǎng)租金。但如果合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對收益價(jià)值的影響。

　　因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時(shí)，應了解待估對象是否存在合約的限制。此外，在求取凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現在的，應調查了解估價(jià)對象至少近三年的實(shí)際收入、費用等情況。利用估價(jià)對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數據，應與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費用或凈收益等數據進(jìn)行比較。若與正?？陀^(guān)的數據有差異，應進(jìn)行分析并予以適當修正。

　　采用比較法對商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應用在兩方面：

　　(1)直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格;

　　(2)求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。

　　可比實(shí)例的選擇和修正系數的確定是比較法估價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，因此對估價(jià)對象及可比實(shí)例的現場(chǎng)查勘顯得非常重要，必須詳細了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內容、建筑及內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

　　2.商業(yè)運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　商業(yè)運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法估價(jià)，在估價(jià)時(shí)可基于營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)費用測算凈收益，即凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤是比較難以處理的問(wèn)題，目前尚無(wú)較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據類(lèi)似可比案例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。