2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：旅館房地產(chǎn)估價(jià)，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：旅館房地產(chǎn)估價(jià)，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　(一)旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　(1)轉讓少且一般為整體轉讓。(2)功能多樣。(3)一次性投資大、投資回收期長(cháng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大。

　　(4)價(jià)值主要體現在接待客戶(hù)類(lèi)型及其能力。

　　(二)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　1.影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的區位狀況

　　(1)交通條件。(2)周?chē)h(huán)境。

　　2.影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況的重要因素還有：

　　(1)設備設施和用具。(2)經(jīng)營(yíng)管理。

　　(三)旅館房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　旅館房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法等進(jìn)行估價(jià)。

　　1.收益法。

　　旅館房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

　　2.市場(chǎng)法。

　　由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉讓?zhuān)虼?，一般不?huì )有較多的類(lèi)似交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房?jì)r(jià)格、其他功能用房(娛樂(lè )、會(huì )議室等)租金或收入的估算。

　　(四)旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

　　1.客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來(lái)源于床位費或房間費，通過(guò)調查客房單價(jià)、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據客房數量來(lái)求取其收益。

　　2.商場(chǎng)收益的測算。星級酒店的一、二層設有商場(chǎng)，一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測算要注意區分租約內和租約外而分別計算，租約內依據租賃合同約定的租金進(jìn)行計算，租約外可以利用市場(chǎng)法求得。

　　3.餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳收益可以根據租約或市場(chǎng)租金求取;自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據市場(chǎng)調查獲得同類(lèi)型餐廳的人均消費水平、上座率等資料，并根據餐廳座位或臺位數量來(lái)求取。

　　4.商務(wù)與會(huì )議室收益的測算。星級酒店商務(wù)與會(huì )議室一般采取自主經(jīng)營(yíng)方式，并按小時(shí)時(shí)段收取使用費用，不同時(shí)間段的收費標準一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務(wù)功能廳的面積、收費標準、平均使用率等資料進(jìn)行測算。

　　5.娛樂(lè )與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂(lè )與健身用房的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據租約或市場(chǎng)租金求取;自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據不同娛樂(lè )功能用房的數量、平均消費標準、平均開(kāi)房率等客觀(guān)數據資料來(lái)求取。

　　(二)星級酒店凈收益的求取

　　星級酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀(guān)獲得長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)管理水平高低、設施配套程度、酒店的信譽(yù)程度等諸多因素形成無(wú)形價(jià)值，都固化于酒店這一特定房地產(chǎn)之中，隱含在酒店房地產(chǎn)價(jià)值之中。如何測算酒店房地產(chǎn)凈收益是酒店房地產(chǎn)的難點(diǎn)之一。運用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須準確界定估價(jià)對象的范圍及其內涵，清楚不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)給酒店帶來(lái)收益的區別。當界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續經(jīng)營(yíng)的前提下進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計算中應扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>