2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)轉讓估價(jià),房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)轉讓估價(jià)

　　第一節　房地產(chǎn)轉讓估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)轉讓估價(jià)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買(mǎi)賣(mài)、交換;土地及地上建筑物的整體買(mǎi)賣(mài)、交換;零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與等。房地產(chǎn)轉讓估價(jià)特點(diǎn)主要表現為：

　　(1)從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)多數是在轉讓前進(jìn)行的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

　　(2)從委托人和估價(jià)主體上講，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)可以委托社會(huì )上任何一家值得委托人信任的估價(jià)機構估價(jià)，委托人既可能是買(mǎi)方和賣(mài)方單獨委托，也可能是買(mǎi)賣(mài)雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　　(3)從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的估價(jià)，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢(xún)性。如買(mǎi)方需要了解購買(mǎi)一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現的最低價(jià)格，而賣(mài)方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現的最高價(jià)格。

　　作為估價(jià)機構，對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其估價(jià)結果可能有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區間，估價(jià)人只對估價(jià)信息和結論合乎估價(jià)技術(shù)規范和執業(yè)規范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價(jià)決策不負直接責任。

　　二、房地產(chǎn)轉讓估價(jià)的常用方法

　　房地產(chǎn)轉讓估價(jià)可采用比較法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法、收益法、基準地價(jià)修正法等。

　　(1)比較法

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉讓實(shí)例比較多，市場(chǎng)非?；钴S，因此比較法是房地產(chǎn)轉讓估價(jià)普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權轉讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，選取的市場(chǎng)交易實(shí)例必須具有可比性，即表現在土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

　　(2)假設開(kāi)發(fā)法

　　對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設開(kāi)發(fā)法往往是首選方法之一。假設開(kāi)發(fā)法運用的前提條件是估價(jià)對象土地規劃設計條件已經(jīng)規劃主管部門(mén)審批。只有在此情況下，估價(jià)對象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規劃設計方案，才能據此規劃方案假設得到開(kāi)發(fā)建設后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)剔去建筑物部分或續建設部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格。

　　(3)成本法

　　當市場(chǎng)上交易實(shí)例難以獲取，估價(jià)對象土地使用權及地上建筑物價(jià)格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時(shí)比較適宜采用成本法。

　　(4)收益法

　　對于收益性的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫(xiě)字樓、酒店等轉讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，常常采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　(5)基準地價(jià)修正法

　　基準地價(jià)修正法主要是針對單純土地轉讓估價(jià)或成本法估價(jià)時(shí)的土地估價(jià)?；鶞实貎r(jià)修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準地價(jià)。

　　三、房地產(chǎn)轉讓估價(jià)的注意事項

　　1.房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，應區分轉讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)，并應根據估價(jià)委托人的具體需要，估價(jià)市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值、賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)、買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議價(jià)等。

　　2.房地產(chǎn)轉讓估價(jià)應調查了解轉讓人、受讓人對轉讓對象狀況、轉讓價(jià)款支付方式、轉讓稅費負擔等轉讓條件的設定或約定，并應符合下列規定：

　　(1)當轉讓人、受讓人對轉讓條件有書(shū)面設定或約定時(shí)，宜估價(jià)在其書(shū)面設定或約定的轉讓條件下的價(jià)值或價(jià)格;

　　(2)當轉讓人、受讓人對轉讓條件無(wú)書(shū)面設定、約定或書(shū)面設定、約定不明確時(shí)，應估價(jià)轉讓對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況、轉讓價(jià)款在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清、轉讓稅費正常負擔下的價(jià)值或價(jià)格。

　　3.已出租的房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，應估價(jià)出租人權益價(jià)值;轉讓人書(shū)面設定或轉讓人與受讓人書(shū)面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉讓的，可另行估價(jià)無(wú)租約限制價(jià)值，并應在估價(jià)報告中同時(shí)說(shuō)明出租人權益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值及無(wú)租約限制價(jià)值的使用條件。

　　4.以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，估價(jià)對象應符合法律、法規規定的轉讓條件，并應根據國家和估價(jià)對象所在地的土地收益處理規定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉讓價(jià)格中所含的土地收益。

　　5.保障性住房銷(xiāo)售估價(jià)，應根據分享產(chǎn)權、獨享產(chǎn)權等產(chǎn)權享有方式，估價(jià)市場(chǎng)價(jià)值或其他特定價(jià)值、價(jià)格。對采取分享產(chǎn)權的，宜估價(jià)市場(chǎng)價(jià)值;對采取獨享產(chǎn)權的，宜根據類(lèi)似商品住房的市場(chǎng)價(jià)格、保障性住房的成本價(jià)格、保障性住房供應對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房?jì)r(jià)格影響因素，測算公平合理的銷(xiāo)售價(jià)格水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷(xiāo)售價(jià)格確定有特別規定的，應按其規定執行。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>