人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)抵押估價(jià)。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　第二節房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　一、 房地產(chǎn)抵押價(jià)值內涵及估價(jià)實(shí)質(zhì)

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價(jià)或者有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)，貸款的取得是以具有足夠抵押價(jià)值的房地產(chǎn)設定抵押為前提。

　　抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值是假設債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償的款額后的余額。

　　根據《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標準》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。(請結合《理論與方法》教材進(jìn)行學(xué)習)

　　將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔保債權數額、其它法定優(yōu)先受償款等，但不包括強制執行費用。

　　房地產(chǎn)抵押凈值是抵押價(jià)值減去預期實(shí)現抵押權的費用和稅金后的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)包括抵押貸款前估價(jià)和抵押貸款后重估。

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規定

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》及最高人民法院的司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等進(jìn)行。

　　現將有關(guān)法規中規定的可以設定抵押的房地產(chǎn)、不得設定抵押的房地產(chǎn)、其他限制條件及與估價(jià)有關(guān)的內容主要歸納如下。

　　(一)可以設定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著(zhù)物;

　　(2)抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著(zhù)物;

　　(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

　　(4)學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施以外的財產(chǎn);

　　(5)依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權;

　　(6)以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權;

　　(7)以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押;

　　(8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押;

　　(9)以鄉(鎮)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占有范圍內的建設用地使用權同時(shí)抵押;

　　(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

　　(二)不得設定抵押的房地產(chǎn)

　　(1)土地所有權;

　　(2)權屬有爭議的房地產(chǎn);所有權、使用權不明或者有爭議的房地產(chǎn);

　　(3)用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施;

　　(4)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　(5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn);

　　(6)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

　　(7)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(法律規定可抵押的除外);

　　(8)以法定程序確認為違法、違章的建筑物;

　　(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn);

　　(10)劃撥土地使用權不得單獨抵押;

　　(11)鄉(鎮)、村企業(yè)的(集體)土地使用權不得單獨抵押。

　　(三)其他限制條件

　　(1)在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證;

　　(2)開(kāi)發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;

　　(3)預購商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取商品房預售許可證;

　　(4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書(shū)面同意;

　　(5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效;

　　(6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規定優(yōu)先于該次抵押貸款受償的款額;

　　(7)房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書(shū)、房屋所有權證書(shū)辦理;

　　(8)當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

　　(9)以法律、法規禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉讓的財產(chǎn)設定擔保，擔保合同無(wú)效。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>