2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估計案例與分析》科目第一章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

　　估價(jià)對象

　　不同估價(jià)項目的估價(jià)對象范圍可能不同?，F實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對象包括房屋、構筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)等。估價(jià)對象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)，如為某個(gè)可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館、商店、餐館、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依據的估價(jià)。

　　其評估價(jià)值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機器設備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權、商譽(yù)、客戶(hù)基礎、員工隊伍、債權債務(wù)等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評估或稱(chēng)為企業(yè)價(jià)值評估。

　　估價(jià)對象應在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎上，根據估價(jià)目的依法確定，并應明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構。法律、行政法規規定不得買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補償的房地產(chǎn)，不應作為相應估價(jià)目的的估價(jià)對象。對作為估價(jià)對象的，應在估價(jià)報告中根據估價(jià)目的分析、說(shuō)明其進(jìn)行相應買(mǎi)賣(mài)或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。

　　估價(jià)對象的描述應做到層次清晰、用語(yǔ)表達簡(jiǎn)單、準確。估價(jià)對象的寫(xiě)作主要包括以下幾方面：1)估價(jià)對象基本狀況的說(shuō)明，應概要說(shuō)明估價(jià)對象的財產(chǎn)范圍及名稱(chēng)、坐落、規模、用途、權屬等基本狀況;2)土地基本狀況的說(shuō)明，應包括四至、面積、形狀、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況、土地使用期限等;

　　3)建筑物基本狀況的說(shuō)明，應包括建筑物層數，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養和使用情況，公共配套設施完備程度等。

　　估價(jià)對象在案例考試中常會(huì )出現估價(jià)對象描述缺項的錯誤，是考試中常出的考點(diǎn)。要求是：影響估價(jià)結果的內容要寫(xiě)全面。

　　2008年：“估價(jià)對象未說(shuō)明是否為整體估價(jià)，但不包括動(dòng)產(chǎn)”，“估價(jià)對象權益描述不全，未交代有共有權人，是否設立抵押權等”。2009年：“估價(jià)對象權利狀況描述不全，未交待是否有共有權人，是否設立抵押權，缺房屋所有權情況說(shuō)明&rdquo1473“估價(jià)對象中土地使用權出讓起始年份未說(shuō)明或介紹&rdquo1473“估價(jià)對象中缺區位狀況說(shuō)明或介紹&rdquo1473“估價(jià)對象缺現狀使用狀況說(shuō)明，如是否有出租情形、各層使用狀況(含地下三層)等”。

　　2010年：“估價(jià)對象實(shí)物狀況描述不全或不清(或說(shuō)缺估價(jià)對象土地實(shí)物狀況、或建成時(shí)間未具體到月、或缺估價(jià)對象四至、或缺各估價(jià)對象分攤的土地面積)&rdquo147310年第二個(gè)答案“估價(jià)對象權益狀況描述不全(或缺他項權利限制情況、或缺租賃權情況、或缺是否有優(yōu)先受償款情況)”。2012年：“未明確說(shuō)明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權登記面積，計入總價(jià)的理由未說(shuō)明”。

　　“估價(jià)對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期”，“估價(jià)對象中缺裝飾裝修部分的描述或說(shuō)明”，“估價(jià)對象中缺是否有共有權的說(shuō)明”。2013年：“缺估價(jià)對象是否有他項權、是否有共有權情況說(shuō)明”。“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說(shuō)“七通一平”中不應為“通風(fēng)”而應為“通信”。

　　2014年估價(jià)對象介紹中缺少建筑物建成年份。 2015年估價(jià)對象描述中未說(shuō)明估價(jià)對象的交通條件、公共配套設施狀況和周?chē)h(huán)境和景觀(guān)等區位狀況因素，估價(jià)對象權屬狀況中未說(shuō)明是否有共有權情況。

　　2016年估價(jià)對象中未說(shuō)明估價(jià)對象是否有共有權、估價(jià)對象中未說(shuō)明估價(jià)對象房屋用途和土地使用人。