2015房估案例與分析考點(diǎn):房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規定
房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規定:
房地產(chǎn)拍賣(mài)適用法律法規主要有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣(mài)法》、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規定:“房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。”第五十條規定:“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后,應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優(yōu)先受償。”第五十一條規定:“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài),但對拍賣(mài)新增房屋所得,抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。”
《擔保法》第三十三條規定:“本法所稱(chēng)抵押,是指債務(wù)人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權人有權依照本法規定以該財產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。前款規定的債務(wù)人或者第三人為抵押人,債權人為抵押權人,提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。”第五十三條規定:“債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人未受清償的,可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后,其價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。”第五十五條規定:“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài),但對拍賣(mài)新增房屋所得,抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的,或者以鄉(鎮)村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的,在實(shí)現抵押權后,未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”第五十六條規定:“拍賣(mài)劃撥的國有土地使用權所得的價(jià)款,在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人有優(yōu)先受償權。”
《拍賣(mài)法》第三條規定:“拍賣(mài)是指以公開(kāi)競價(jià)的形式,將特定物品或者財產(chǎn)權利轉讓給最高應價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。”第六條規定:“拍賣(mài)標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權利。”第五十六條規定:“委托人,買(mǎi)受人可以與拍賣(mài)人約定傭金的比例。委托人、買(mǎi)受人與拍賣(mài)人對傭金比例未作約定,拍賣(mài)成交的,拍賣(mài)人可以向委托人、買(mǎi)受人各收取不超過(guò)拍賣(mài)成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣(mài)成交價(jià)成反比的原則確定。拍賣(mài)未成交的,拍賣(mài)人可以向委托人收取約定的費用;未作約定的,可以向委托人收取為拍賣(mài)支出的合理費用。”
《拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第四條規定:“對擬拍賣(mài)的財產(chǎn),人民法院應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構進(jìn)行價(jià)格評估。對于財產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的,可以不進(jìn)行評估。”第八條規定:“拍賣(mài)應確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定;未作評估的,參照市價(jià)確定,并應當征詢(xún)有關(guān)當事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià),第一次拍賣(mài)時(shí),不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現流拍,在行拍賣(mài)時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。”


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