房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期一般較長(cháng)，其土地取得成本和后續的建設成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費以及開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。因此，運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有兩種方式：一是折現的方式，以下將這種方式下的假設開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為現金流量折現法；二是計算投資利息的方式，以下將這種方式下的假設開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為傳統方法。

　　現金流量是指一個(gè)項目（方案或企業(yè)）在某一特定的時(shí)期內收入和支出的資金數額?，F金流量分為現金流人量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱(chēng)為現金流人，相應的數額稱(chēng)為現金流入量。資金的支出稱(chēng)為現金流出，相應的數額稱(chēng)為現金流出量?，F金流人通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。凈現金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現金流量與負現金流量的代數和，即：

　　凈現金流量=現金流入量一現金流出量