房估經(jīng)營(yíng)與管理：政府規范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施
?。ㄒ唬┙∪袌?chǎng)準入制度
為保證競爭的規范和政府管理的有效性，建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進(jìn)入市場(chǎng)的資格是必要的。建立資質(zhì)審查制度的原則首先是公開(kāi)化，只有透明度高，才便于社會(huì )監督。其次是標準化，即明確、具體地規定進(jìn)入某類(lèi)市場(chǎng)必須具備的最低資格標準。各城市對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的行業(yè)準人資格都作了明確的規定。當然，隨著(zhù)市場(chǎng)機制的健全和政府職能的轉變，對企業(yè)資質(zhì)的管理職能，已經(jīng)開(kāi)始逐步向行業(yè)協(xié)會(huì )等行業(yè)自律組織過(guò)渡。
?。ǘ┩苿?dòng)行業(yè)誠信體系建設
市場(chǎng)經(jīng)濟，誠信為本。房地產(chǎn)業(yè)作為與國家社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )公眾切身利益密切相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，誠信建設尤為重要。建設部推動(dòng)建設的“中國房地產(chǎn)信用檔案”系統，為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競爭的平臺，推動(dòng)了企業(yè)自身的誠信體系信用文化建設，為規范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的企業(yè)行為進(jìn)行了有益的嘗試。
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用法律形式規范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機、維護市場(chǎng)秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預售或銷(xiāo)售、轉讓、抵押、租賃以及產(chǎn)權登記等都規定有固定的辦事程序和所需滿(mǎn)足的必要條件。例如，商品房預售必須向城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)申請，申請時(shí)必須提交國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開(kāi)工證、預售計劃和工程建設計劃、預售款的監管方案、經(jīng)銀行或注冊會(huì )計師審核的除地價(jià)款外投入的建設資金已達25%的驗資證明等文件。
?。ㄋ模┘訌姰a(chǎn)權管理
由于房地產(chǎn)不可能將實(shí)物真正地拿到市場(chǎng)上去交易，所以房地產(chǎn)交易實(shí)際上是一種權益的交易，權益讓渡是房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的核心內容之一。房地產(chǎn)產(chǎn)權登記不僅要發(fā)揮保障投資者（業(yè)主）權益的基本功能，還要發(fā)揮方便流通、維護交易秩序、代征稅費以及對房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤管理的功能。產(chǎn)權登記不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基礎和前提，而且可以成為微觀(guān)管理的樞紐，諸多宏觀(guān)政策、房地產(chǎn)法規都可以在產(chǎn)權登記管理過(guò)程中具體實(shí)施。
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- · 某市2016年商品住宅新開(kāi)工面積為600萬(wàn)平方米，竣工面積為400萬(wàn)平方米
- · 某市2014年辦公樓施工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為180萬(wàn)平方米;
- · 某城市2016年商品住房施工面積為1000萬(wàn)平方米，其中從2015年跨入2016年繼續施工的面積為300萬(wàn)平方米，恢復施工的面積為200萬(wàn)平方米。該城市2016年商品住房新開(kāi)工面積是( )萬(wàn)平方米。
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