房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：利率風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　利率風(fēng)險

　　調整利率是國家對經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)行宏觀(guān)調控的主要手段之一。通過(guò)調整利率，政府可以調節資金的供求關(guān)系、引導資金投向，從而達到宏觀(guān)調控的目的。利率調升會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會(huì )使投資項目的財務(wù)凈現值減小，甚至出現負值；二是會(huì )加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。利率提高還會(huì )抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數量，從而導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險并不顯著(zhù)，因為盡管抵押貸款和率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實(shí)際上是將利率風(fēng)險轉嫁給了金融機構。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定利率的長(cháng)期抵押貸款，金融機構越來(lái)越強調其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益就會(huì )下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著(zhù)下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì )因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應地新投資者所能支付的購買(mǎi)價(jià)格也就會(huì )大為降低。