房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　　1.房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當的波動(dòng)現象，且此現象重復發(fā)生。

　　2.房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時(shí)間落差（time—lag，簡(jiǎn)稱(chēng)“時(shí)差”）；生產(chǎn)者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；政策影響，如容積率控制、農地征用控制；政治沖擊，如社會(huì )政治動(dòng)蕩；制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價(jià)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節性調整、總體經(jīng)濟形勢等。

　　3.傳統房地產(chǎn)周期理論的主要內容

　　傳統房地產(chǎn)周期理論的主要內容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )正常運作，且這種平衡性會(huì )持續一定的時(shí)期；在此時(shí)期內，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報差異微乎其微。

　　根據傳統房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運行周期中，均經(jīng)過(guò)擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過(guò)程。具體包括的階段是：確認對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導致經(jīng)濟擴張；經(jīng)濟的持續擴張進(jìn)一步刺激新建筑；新建筑超過(guò)空間需求；導致超額建筑；調整，因需求減少而導致新建筑活動(dòng)劇烈減緩；復蘇，需求開(kāi)始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場(chǎng)供需均衡狀況；經(jīng)濟的持續擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。

　　4.分析房地產(chǎn)周期運動(dòng)的新觀(guān)念

　　從現代房地產(chǎn)周期研究的結論來(lái)看：經(jīng)濟擴張與創(chuàng )造就業(yè)已不再是線(xiàn)性關(guān)系；就業(yè)機會(huì )增加與空間需求也不再同比增長(cháng)；經(jīng)濟活動(dòng)的擴張不再立即絕對導致新建筑增加（如經(jīng)濟復蘇不會(huì )立即導致新建筑產(chǎn)生）。在一穩定可預測的經(jīng)濟環(huán)境中，了解長(cháng)期、未來(lái)力量及其內涵相對來(lái)說(shuō)并不十分重要，但在不確定、不連續且正處于轉變的經(jīng)濟環(huán)境中，必須強調對未來(lái)可能變化的全盤(pán)了解，而不僅是利用過(guò)去作預測。

　　5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　不論供給是短缺還是過(guò)剩，需求是超過(guò)還是少于現存的供給數量，市場(chǎng)機制的作用總能在市場(chǎng)周期運動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)。專(zhuān)家認為，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期平均空置率（又稱(chēng)合理空置率或結構空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期牛的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段：

　?。?）自然周期的第一個(gè)階段始于市場(chǎng)周期的谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒(méi)有或很少有新的投機性開(kāi)發(fā)建設項目出現。隨著(zhù)存量房地產(chǎn)被市場(chǎng)吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩定狀態(tài)過(guò)渡到增長(cháng)狀態(tài)。隨著(zhù)這個(gè)市場(chǎng)復蘇階段的繼續，對于市場(chǎng)復蘇和增長(cháng)的預期又會(huì )使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場(chǎng)最后達到供需平衡。

　?。?）在自然周期的第二階段（增長(cháng)超過(guò)了平衡點(diǎn)），需求繼續以一定的速度增長(cháng)，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場(chǎng)上的供給吃緊，租金開(kāi)始迅速上漲，直至達到一個(gè)令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得開(kāi)始建設新項目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項目融資，會(huì )有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行新項目的開(kāi)發(fā)。

　?。?）自然周期的第三階段始于供求轉折點(diǎn)，此時(shí)，供給增長(cháng)速度高于需求增長(cháng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過(guò)程中不存在過(guò)剩供給，新竣工的項目在市場(chǎng)上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場(chǎng)參與者最終認識到市場(chǎng)開(kāi)始轉向時(shí)，新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)建設項目將會(huì )減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長(cháng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期運動(dòng)的第四階段。

　?。?）自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長(cháng)，需求低增長(cháng)或負增長(cháng)。市場(chǎng)下滑過(guò)程的時(shí)間長(cháng)短，取決于市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求數量的大小。物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無(wú)市。該階段隨著(zhù)新開(kāi)發(fā)項目的停止和在建項目的陸續竣工而最后到達市場(chǎng)自然周期的谷底。

　　6.房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　　隨著(zhù)自然周期的運動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也呈現出周期性變動(dòng)，形成投資周期。

　?。?）當房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒(méi)有資本投入新項目的開(kāi)發(fā)建設。在這段時(shí)間,市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險的投資者。由于租金和經(jīng)營(yíng)現金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達到或接近了最低點(diǎn)。承受不住財務(wù)壓力的業(yè)主或開(kāi)發(fā)商會(huì )忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì )被抵押權人收回拍賣(mài)。

　?。?）隨著(zhù)自然周期運動(dòng)通過(guò)第一階段，投資者對投資回報的預期隨著(zhù)租金的回升而提高，部分投資者開(kāi)始小心翼翼地回到市場(chǎng)當中來(lái)，尋找以低于重置成本的價(jià)格購買(mǎi)存量房地產(chǎn)的機會(huì )。這類(lèi)資本的流入使房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著(zhù)增加。

　?。?）當自然周期到達其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續購買(mǎi)存量房地產(chǎn)并繼續開(kāi)發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開(kāi)發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性很高。當投資者最終認識到市場(chǎng)轉向下滑時(shí)，就會(huì )降低對新項目投資的回報預期，同時(shí)也降低購買(mǎi)存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒(méi)有像投資者那樣快地看到了未來(lái)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步下滑的風(fēng)險，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。

　　7.房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。