房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：投資組合理論

　　投資組合理論涉及到較深的數學(xué)知識，因此我們在此僅介紹其基本原理，以及這種原理對房地產(chǎn)投資分析的指導作用。應該指出的是，隨著(zhù)大型機構投資者的增長(cháng)，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應用越來(lái)越廣泛。為此，我們在這里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過(guò)多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險。

　　投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對于相同的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會(huì )有不同的反應。舉例來(lái)說(shuō)，在高通漲的時(shí)候投資項目甲的收益增長(cháng)可能會(huì )超過(guò)通漲的增長(cháng)幅度，而投資項目乙的收益可能會(huì )有負增長(cháng)。在這種情況下，把適當的投資項目組合起來(lái)，便可以達到一個(gè)最終和最理想的長(cháng)遠投資策略。換句話(huà)說(shuō)，目標是尋找在一個(gè)固定的預期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個(gè)預設可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個(gè)項目上去呢、還是分別投入到不同的項目上去呢？聰明而有理智的人通常都會(huì )選擇后一種投資方式，因為這樣做雖然可能會(huì )失去獲得高額收益的機會(huì )，但他也不至于血本無(wú)歸?；饡?huì )的資金使用方式最能體現這種投資組合理論，因為基金投資的首要前提就是基金的安全性和收益的穩定性，滿(mǎn)足了這兩個(gè)前提，才會(huì )有收益最大化的目標。

　　大型機構投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區分布、時(shí)間分布以及項目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會(huì )。

　　例如香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì )決議中，要求在中國大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見(jiàn)長(cháng)的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。