房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：估價(jià)目的

　　估價(jià)目的（appraisal purpose）是指一個(gè)估價(jià)項目中估價(jià)委托人對估價(jià)報告的預期用途，通俗地說(shuō)，是委托人將要拿未來(lái)完成后的估價(jià)報告去做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。例如，是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方或某一方確定有關(guān)價(jià)格提供參考依據，還是為商業(yè)銀行等債權人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據，或者是為征收人與被征收人確定拆遷補償金額、為人民法院確定被拍賣(mài)房地產(chǎn)的保留價(jià)、為稅務(wù)機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據、為保險公司衡量投保房屋的保險價(jià)值、為政府掌握劃撥的建設用地使用權進(jìn)入市場(chǎng)應當補交的土地使用權出讓金等土地有償使用費（簡(jiǎn)稱(chēng)出讓金等費用）提供參考依據。

　　委托人不會(huì )無(wú)緣無(wú)故花錢(qián)委托估價(jià)機構估價(jià)，肯定是為了某種需要。因此，任何估價(jià)項目都有估價(jià)目的，并且估價(jià)目的來(lái)源于委托人的真實(shí)估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。對房地產(chǎn)估價(jià)的不同需要及相應的估價(jià)目的可分為：國有建設用地使用權出讓?zhuān)康禺a(chǎn)轉讓、租賃、抵押貸款、征收征用補償、分割、損害賠償、爭議調處、司法鑒定、稅收、保險，企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權轉讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭議中的房地產(chǎn)估價(jià)復核或鑒定，等等。在實(shí)際估價(jià)中，還應根據委托人的具體需要對上述估價(jià)目的進(jìn)行細分或者作進(jìn)一步的說(shuō)明。例如，國有建設用地使用權出讓估價(jià)，可按照出讓方式分為招標、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議出讓估價(jià)，按照服務(wù)對象分為為出讓人服務(wù)的估價(jià)和為投標人、競買(mǎi)人等欲取得土地者服務(wù)的估價(jià)；房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，可按照轉讓方式分為買(mǎi)賣(mài)、互換、贈與、以房地產(chǎn)作價(jià)人股、以房地產(chǎn)出資設立企業(yè)、以房地產(chǎn)抵償債務(wù)等估價(jià)；房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)估價(jià)中除了為賣(mài)方確定要價(jià)、買(mǎi)方確定出價(jià)或者買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商成交價(jià)的估價(jià)外，還有普通拍賣(mài)的保留價(jià)（底價(jià)）評估；房地產(chǎn)征收征用估價(jià)，可分為集體土地征收估價(jià)、房屋拆遷估價(jià)、房地產(chǎn)征用估價(jià)，房屋拆遷估價(jià)又可按照拆遷補償方式，分為貨幣補償估價(jià)和房屋產(chǎn)權調換補償估價(jià)。

　　不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結果，因為估價(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍可能不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同，評估的價(jià)值類(lèi)型可能不同，估價(jià)依據可能不同，估價(jià)應考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。例如，許多房地產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)、抵押之前已出租，買(mǎi)賣(mài)、抵押時(shí)帶有租賃期間未屆滿(mǎn)的租賃合同（也稱(chēng)為租約），許多法律明確規定保護這種租賃關(guān)系，如《中華人民共和國合同法》（1999年3月15日中華人民共和國主席令第15號公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”《中華人民共和國物權法》（2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權法》）第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》（2000年9月29日法釋[2000]44號）第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實(shí)現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第三十一條規定：“拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣(mài)而消滅”。因此，購買(mǎi)者、抵押權人應尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。將這種房地產(chǎn)稱(chēng)為有租約限制的房地產(chǎn)、帶租約的房地產(chǎn)或已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應考慮租賃合同約定的租金（簡(jiǎn)稱(chēng)合同租金、租約租金）與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(cháng)的有租約限制的房地產(chǎn)；但如果為房屋拆遷補償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。在對價(jià)值構成的各要素，如成本、費用、稅金和利潤等的取舍上，也應服從于估價(jià)目的。此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報告的用途。針對某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，估價(jià)師在估價(jià)中應始終謹記估價(jià)目的。

　　例題：在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（?。?003年試題）

　　A.估價(jià)的依據有可能不同

　　B.估價(jià)的方法有可能不同

　　C.估價(jià)對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價(jià)結果的公正性

　　E.不影響估價(jià)報告的用途

　　答案：ABC