房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析講義：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　1、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區域因素。除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要因素外，還有：

　?、偈欠裎挥谥醒肷虅?wù)區或政府機構附近。

　?、诮煌l件、停車(chē)條件。商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機場(chǎng)、火車(chē)站之間的交通方便程度。

　?、壑?chē)h(huán)境。整潔氣派，有現代化的都市氣氛。

　　2、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素。

　?、偻庥^(guān)：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。

　?、趦炔垦b修；③設備、設施；④是否具有智能化辦公條件；⑤滿(mǎn)足不同公司的不同要求；

　?、尬飿I(yè)管理條件。對于商業(yè)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫(xiě)字樓而言，物業(yè)管理對提升其價(jià)值的作用非常明顯。

　　旅館房地產(chǎn)估價(jià)（含娛樂(lè )）

　　1、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)：旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉讓?zhuān)灭^房地產(chǎn)一旦轉讓?zhuān)话闶钦w轉讓?zhuān)苌俨扇〔糠洲D讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。

　　注意：?jiǎn)为毠浪懵灭^大堂等附屬的功能部位部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒(méi)有意義的。

　　由于同類(lèi)型旅館的價(jià)值在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標床位數或房間數常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標。

　　綜合性旅館房地產(chǎn)一般按各部位設置多種服務(wù)功能，其收益包括：各種服務(wù)功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產(chǎn)生的間接收益。該類(lèi)房地產(chǎn)一般不能參照市場(chǎng)租金水平分割單獨估價(jià)。

　　2、影響旅館房地產(chǎn)的主要區域因素：交通條件、周?chē)h(huán)境。

　　3、影響旅館房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素：設施設備及用具、經(jīng)螢管理。

　　4、搜集資料：房?jì)r(jià)的標準、出租率（入住率）、潛在收益和實(shí)際收益、其他收益、餐飲、休閑設施、廣告收益；支出：客觀(guān)成本、裝修、更新、維修、保險費等。

　　5、娛樂(lè )房地產(chǎn)