《案例與分析》講義：城市房屋拆遷補償估價(jià)對象

　　估價(jià)人員在從事拆遷補償估價(jià)時(shí)，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權益性質(zhì)，估價(jià)結果才會(huì )客觀(guān)公正。

　　關(guān)于拆遷補償估價(jià)，需要特別指出的是在集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的集體土地及地上房屋的估價(jià)。應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規定，又適用新的《條例》。

　　拆遷補償估價(jià)對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托于其實(shí)體上的權益。針對不同估價(jià)對象應注意以下幾點(diǎn)：

　?、僖婪ㄒ杂袃敵鲎?、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應包括土地使用權的補償估價(jià)，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　?、谝婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?，在估價(jià)中不應包括出讓金部分，只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開(kāi)發(fā)及其它費用。

　?、垡讶〉盟袡嗟姆课菁皹嬛?，估價(jià)應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。

　?、?ldquo;拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償”，故不在估價(jià)范圍之內。“拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，應當給予適當補償”，估價(jià)時(shí)應按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　?、荼徊疬w房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，服從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。

　　對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a(chǎn)拆遷補償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動(dòng)的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛、氣、通訊等設施；附屬物含樹(shù)木、綠地、道路、院墻、門(mén)樓等其他構筑物。