城市房屋拆遷補償估價(jià)主要依據《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）和《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》，《條例》最突出的兩點(diǎn)是，其一：明確規定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人。”其二：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定”。

　　新《條例》規定以市場(chǎng)評估價(jià)格確定貨幣補償金額，充分體現社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟等價(jià)交換的原則，保護了被拆遷房屋所有人的權益。

　　1）城市房屋拆遷補償估價(jià)對象

　　估價(jià)人員在從事拆遷補償估價(jià)時(shí)，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權益性質(zhì)，估價(jià)結果才會(huì )客觀(guān)公正。

　　關(guān)于拆遷補償估價(jià)，需要特別指出的是在集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的集體土地及地上房屋的估價(jià)。應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規定，又適用新的《條例》。

　　拆遷補償估價(jià)對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托于其實(shí)體上的權益。針對不同估價(jià)對象應注意以下幾點(diǎn)：

　?、僖婪ㄒ杂袃敵鲎?、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應包括土地使用權的補償估價(jià)，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　?、谝婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?，在估價(jià)中不應包括出讓金部分，只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開(kāi)發(fā)及其它費用。

　?、垡讶〉盟袡嗟姆课菁皹嬛?，估價(jià)應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。

　?、?ldquo;拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償”，故不在估價(jià)范圍之內。“拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，應當給予適當補償”，估價(jià)時(shí)應按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　?、荼徊疬w房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，服從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。

　　對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a(chǎn)拆遷補償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動(dòng)的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛、氣、通訊等設施；附屬物含樹(shù)木、綠地、道路、院墻、門(mén)樓等其他構筑物。

　　2）城市房屋拆遷補償估價(jià)的標準與方法

　　《條例》規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定”。根據建設部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價(jià)指導意見(jiàn)》第十六條，拆遷估價(jià)一般應當采用市場(chǎng)法。不具備采用市場(chǎng)法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報告中充分說(shuō)明原因。拆遷評估應根據拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定拆遷補償價(jià)格。因此，拆遷估價(jià)應優(yōu)先選用能夠反映市場(chǎng)價(jià)格、模擬市場(chǎng)交易過(guò)程、體現客觀(guān)價(jià)格的市場(chǎng)法。

　　3）城市房屋拆遷補償估價(jià)實(shí)踐中應注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　在拆遷補償估價(jià)實(shí)踐中，應特別注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

　?、俨疬w估價(jià)委托人必須合法《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱(chēng)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。”

　　《條例》第六條規定“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。”

　?、诓疬w估價(jià)對象必須合法

　　A.《條例》第九條規定“拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實(shí)施房屋拆遷。”即估價(jià)對象應為拆遷許可證確定的拆遷范圍內的土地和房屋。

　　B.《條例》第十二條規定“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：a.新建、擴建、改建房屋；b.改變房屋和土地用途；c.租賃房屋。”

　　違反上述規定者，則應視為估價(jià)對象不合法。

　?、鄄疬w補償估價(jià)的價(jià)值標準、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　A.價(jià)值標準：為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　B.估價(jià)目的：根據《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規定，拆遷估價(jià)目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規模大、分期分段實(shí)施的，以當期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?、懿疬w補償估價(jià)價(jià)格內涵根據《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》第三條，房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷入協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估確定。

　?、輲追N特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)丸拆遷估價(jià)對象為代管產(chǎn)，估價(jià)時(shí)應將現狀拍照或攝像存檔，并辦理證據保金。

　　B，拆遷估價(jià)中涉及軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應將估價(jià)對象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規的規定辦理。

　　4）拆遷估價(jià)的工作方式

　?、俨疬w估價(jià)前的準備工作估價(jià)人員在從事拆遷評估時(shí)，必須熟悉掌握國家相關(guān)法律、法規、政策以及當地政府的有關(guān)規定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質(zhì)，才能做出易于被委托人及其他相關(guān)利益主體所接受的評估結果。在評估工作過(guò)程中，評估人員作為最早直接接觸被拆遷人的機構，協(xié)調好地方及被拆遷入的關(guān)系是后續拆遷及開(kāi)發(fā)建設工作的基礎；營(yíng)造安定、和平、順利的局面是評估人員義不容辭的責任；拆遷評估涉及千家萬(wàn)戶(hù)居民的切身利益，也是他們生活模式出現重要變化的開(kāi)始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴格把握政策和評估技術(shù)標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風(fēng)，保持原有安定、平穩的局面。評估過(guò)程中要針對不同的客戶(hù)有針對性的采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進(jìn)行。熱情服務(wù)、嚴禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據、維護拆遷人與被拆遷人的合法利益。拆遷估價(jià)前要制定嚴密的計劃，并進(jìn)行估價(jià)師的培訓，在入戶(hù)前要制作完善的調查表格，并對入戶(hù)的估價(jià)師進(jìn)行政策、法規、知識及工作方式的培訓。

　?、谌霊?hù)調查估價(jià)人員對被拆遷房屋進(jìn)行入戶(hù)調查，對事先收集的有關(guān)被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權等資料進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，同時(shí)親臨現場(chǎng)感受估價(jià)對象的位置、周?chē)h(huán)境、條件的優(yōu)劣，詳細查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區位、門(mén)牌號等；被拆遷房屋的產(chǎn)權人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權證號、用途、面積等被拆遷房屋的權屬狀況；被拆遷房屋的建筑形式、建筑結構、建成年代、裝修情況、設備情況、使用狀況、建筑面積等的實(shí)物形態(tài)，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀(guān)和內部狀況的影像資料。

　　根據不同的建筑形式制定相應的調查表格，調查相應的內容。

　　A.被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：房屋位置、房屋權屬、房屋建筑特點(diǎn)、房屋裝修、設備情況、附屬設施、樹(shù)木、其他需要記錄的項目。

　　B.被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：房屋位置、房屋權屬、房屋結構、建筑特點(diǎn)、建筑材料、附屬設備、其他需要記錄的項目。

　　C.被拆遷房屋為廠(chǎng)房或其他的房屋時(shí)，參照平房、樓房的項目進(jìn)行實(shí)地查勘記錄。

　　拍攝影像資料：是指在實(shí)地查勘時(shí)，用攝像機或照相機對被拆遷房屋外觀(guān)和內部狀況的不同部位（如房屋外立面、房屋入戶(hù)門(mén)、客廳、臥室、衛生間、樓梯間、廚房等）進(jìn)行拍攝，作為分戶(hù)評估報告的附件。

　　實(shí)地查勘后，要由被拆遷人或其委托人簽字，確認其調查內容的真實(shí)性及完善性。

　?、凼覂茸鳂I(yè)，出具估價(jià)報告現場(chǎng)調查完成后，整理資料、選取合適的估價(jià)方法（或地方制定的拆遷估價(jià)辦法），對拆遷補償價(jià)進(jìn)行估價(jià)，編制總體拆遷估價(jià)報告，并出具分戶(hù)的拆遷估價(jià)報告。估價(jià)機構應當將分戶(hù)的初步估價(jià)結果向被拆遷人公示日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶(hù)估價(jià)報告（《指導意見(jiàn)》第十八條）。

　?、墁F場(chǎng)答疑拆遷期間估價(jià)人員應當向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價(jià)結果產(chǎn)生的過(guò)程。

　　5）房屋拆遷補償估價(jià)糾紛的解決

　　根據《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》第二十條～第二十六條規定：拆遷當事人對估價(jià)結果有異議的，自收到估價(jià)報告之日起5日內，可以向原估價(jià)機構書(shū)面申請復核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機構評估。

　　拆遷當事人向原估價(jià)機構申請復核估價(jià)的，該估價(jià)機構應當自收到書(shū)面復核估價(jià)申請之日起5日內給予答復。估價(jià)結果改變的，應當重新出具估價(jià)報告；估價(jià)結果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。

　　拆遷當事人另行委托估價(jià)機構評估的，受托估價(jià)機構應當在10日內出具估價(jià)報告。（建設工程教育網(wǎng)整理）

　　拆遷當事人對原估價(jià)機構的復核結果有異議或者另行委托估價(jià)的結果與原估價(jià)結果有差異且協(xié)商達不成一致意見(jiàn)的，自收到復核結果或者另行委托估價(jià)機構出具的估價(jià)報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )）申請技術(shù)鑒定。

　　估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當自收到申請之日起lo日內，對申請鑒定的估價(jià)報告的估價(jià)依據、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、估價(jià)方法選用、參數選取、估價(jià)結果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

　　估價(jià)報告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應維持估價(jià)報告；估價(jià)報告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機構應當改正錯誤，重新出具估價(jià)報告。

　　省、自治區建設行政主管部門(mén)和設區城市的市房地產(chǎn)管理部門(mén)或者其授權的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應當成立由資深專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規劃、法律等方面專(zhuān)家組成的估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )，對拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

　　受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

　　拆遷當事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機構實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應當承擔相應責任。