2016年房地產(chǎn)估價(jià)師的備考工作正在進(jìn)行，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，用于擔保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)是良好的用于提供擔保的財產(chǎn)。在借貸等民事活動(dòng)中，為了保障債權的實(shí)現，債權人一般會(huì )要求債務(wù)人或者第三人將其有權處分并且不屬于法律法規規定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值（出于安全的考慮）。

商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)競爭和防范風(fēng)險，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價(jià)值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要有5種：

①初次抵押估價(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。

②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估?！稉７ā返谌鍡l規定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

③續貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續以該房地產(chǎn)向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。

④抵押期間估價(jià)，即對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行監測，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據需要對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新評估。

⑤抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的，為折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)提供相關(guān)價(jià)值參考依據，對該房地產(chǎn)的比較價(jià)值等進(jìn)行評估。

在實(shí)際中，還按照抵押貸款前、后和抵押物處置三個(gè)階段，來(lái)劃分為金融機構提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。

——抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價(jià)、抵押成數（抵押率）測算等服務(wù)。

——抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)及其 價(jià)值或價(jià)格動(dòng)態(tài)評估，還可為抵押權人提供有關(guān)風(fēng)險提示。

——抵押貸款處置，提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估、資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢(xún)等服務(wù)。

包括向抵押權人提供風(fēng)險提示：

抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為；

抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應的擔保；

抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

（負資產(chǎn)的悲哀）

【例題•多選題】房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（ ）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監測

C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括：初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、續貸抵押估價(jià)、抵押期間估價(jià)、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。參見(jiàn)教材P15。