2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《制度與政策》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

《物權法》規定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣(mài)等公開(kāi)競價(jià)的方式出讓。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣(mài)、招標或者雙方協(xié)議的方式。

《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)11號令）增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。11號令規定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅用地，必須采取拍賣(mài)、招標或者掛牌方式出讓。除此之外其他用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應當采用招標拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。出讓人應當至少在投標、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始日前20日在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標、拍賣(mài)或者掛牌公告，公布招標拍賣(mài)掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣(mài)掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

2007年9月，國土資源部對11號令中有關(guān)內容進(jìn)行修改發(fā)布了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)39號令）。39號令第四條第一款規定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓”，進(jìn)一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。

招標、拍賣(mài)或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠信的原則。

掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時(shí)間，應當為掛牌出讓結束日前2天。

標底或者底價(jià)的特殊規定：

（1）市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)應當根據土地估價(jià)結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價(jià)。

（2）標底或者底價(jià)不得低于國家規定的最低價(jià)標準。

（3）確定招標標底，拍賣(mài)和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標、競買(mǎi)保證金，應當實(shí)行集體決策。

（4）招標標底和拍賣(mài)掛牌的底價(jià)，在招標開(kāi)標前和拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)結束之前應當保密。

【例題】工業(yè)用地使用權出讓方式不包括（ ）。

A.招標方式

B.掛牌方式

C.劃撥方式

D.協(xié)議方式

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》規定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣(mài)、招標或者雙方協(xié)議的方式；39號令第四條第一款規定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。參見(jiàn)教材P28。

1.招標出讓方式

招標出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

投標、開(kāi)標依照下列程序進(jìn)行：

（1）投標人在投標截止時(shí)間前將標書(shū)投入標箱。出讓人在投標截止時(shí)間前收到的方為有效。標書(shū)投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔責任。

（2）出讓人按照招標公告規定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標，邀請所有投標人參加。投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動(dòng)。

（3）評標小組進(jìn)行評標。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成，成員人數為五人以上的單數。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說(shuō)明，但是澄清或者說(shuō)明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實(shí)質(zhì)性?xún)热荨?

（4）招標人根據評標結果，確定中標人。按照價(jià)高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開(kāi)標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿(mǎn)足招標文件中規定的各項綜合評價(jià)標準，或者能夠滿(mǎn)足招標文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標人，應當確定為中標人。

2.拍賣(mài)出讓方式

拍賣(mài)出讓是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競價(jià)，根據出價(jià)結果確定國有建設用地使用權人的行為。出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權一般拍賣(mài)給出價(jià)最高者（競買(mǎi)人）。

拍賣(mài)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，它適用于區位條件好，交通便利的繁華市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

競買(mǎi)人不足三人，或者競買(mǎi)人的最高應價(jià)未達到底價(jià)時(shí)，應當終止拍賣(mài)。

主持人連續三次宣布同一應價(jià)或者報價(jià)而沒(méi)有再應價(jià)或者報價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交。

3.掛牌出讓方式

掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日，掛牌期間，土地管理部門(mén)可以根據競買(mǎi)人競價(jià)情況調整增價(jià)幅度。

掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿(mǎn)，掛牌主持人現場(chǎng)宣布最高報價(jià)及其報價(jià)者，并詢(xún)問(wèn)競買(mǎi)人是否愿意繼續競價(jià)。有競買(mǎi)人表示愿意繼續競價(jià)的，掛牌出讓轉入現場(chǎng)競價(jià)，通過(guò)現場(chǎng)競價(jià)確定競得人。

掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價(jià)格，沒(méi)有競買(mǎi)人表示愿意繼續競價(jià)的，按照下列規定確定是否成交：在掛牌期限內只有一個(gè)競買(mǎi)人報價(jià)，且報價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買(mǎi)人報價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報價(jià)相同的，先提交報價(jià)單者為競得人，但報價(jià)低于底價(jià)者除外；在掛牌期限內無(wú)應價(jià)者或者競買(mǎi)人的報價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

4.協(xié)議出讓方式

協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者（出讓人）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。

國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)公布的時(shí)限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)提出意向用地申請，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)公布計劃接受申請的時(shí)間不得少于30日。

由于協(xié)議出讓不適用于房地產(chǎn)用地，其程序在此不作詳述。

【例題】下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國有建設用地使用權的是（ ）。

A.商業(yè)用地

B.商品住宅用地

C.非盈利的社會(huì )團體用地

D.娛樂(lè )用地

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者（出讓人）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。參見(jiàn)教材P31。