2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

估價(jià)方法選取

通行的房地產(chǎn)評估方法有比較法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法，估價(jià)方法的選擇應按照房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規則，根據當地市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結合該項目的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當的估價(jià)方法。

（1）估價(jià)對象法定批準用途為辦公，已建成投入，不屬于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可再開(kāi)發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評估。

（2）估價(jià)對象屬于辦公用途，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對象所在區域的類(lèi)似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場(chǎng)出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

（3）估價(jià)對象所在區域辦會(huì )房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭良好，同一類(lèi)型辦公物業(yè)近期成交較多，特別是估價(jià)對象所在樓宇市場(chǎng)交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行估價(jià)。

（4）近幾年××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值，應選取更加適合的方法進(jìn)行估價(jià)。

綜上所述，同時(shí)結合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員在認真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘，結合估價(jià)對象的實(shí)際情況，并對鄰近地段和區域同類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調查之后，決定選取比較法和收益法作為估價(jià)方法。

比較法是將估價(jià)對象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當的修正，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

收益法就是預計估價(jià)對象未來(lái)的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。