2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

估價(jià)人員認真分析所掌握的資料，根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》及周邊同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，結合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的，選取適當的估價(jià)方法對估價(jià)對象進(jìn)行評估。

（一）適用的估價(jià)方法

本報告估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考，估價(jià)對象的實(shí)際及估價(jià)設定用途均為居住用房，鑒于估價(jià)對象所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育充分，區域內類(lèi)似物業(yè)的市場(chǎng)交易案例及市場(chǎng)租賃案例較多，宜采用比較法與收益法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對兩種方法測算的結果綜合分析后，確定估價(jià)對象的估價(jià)價(jià)格。

（二）不適用的估價(jià)方法

現時(shí)住宅房地產(chǎn)價(jià)格與成本關(guān)聯(lián)性弱，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本不能準確反映房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，故不適宜采用成本法作為估價(jià)方法。另外，估價(jià)對象屬于建成并已投入使用的物業(yè)，非待開(kāi)發(fā)建設物業(yè)，不產(chǎn)生后續開(kāi)發(fā)成本，故不適宜采用假設開(kāi)發(fā)法作為評估方法。

如果考試中沒(méi)有對不選用方法進(jìn)行理由闡述，算一處錯誤

（三）估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

1.比較法

運用比較法進(jìn)行測算的基本公式為：

案例修正后單價(jià)＝可比案例成交（放盤(pán)）單價(jià)×交易情況修正×市場(chǎng)狀況調整×區位狀況調整×實(shí)物狀況調整×權益狀況調整

估價(jià)對象評估單價(jià)＝（案例1修正后單價(jià)＋案例2修正后單價(jià)＋案例3修正后單價(jià)）÷3

2.收益法

運用收益法進(jìn)行測算的基本公式為：

收益法計算公式：

V＝a/（r－g）×{1－[（1＋g）/（1＋r）]n}

其中：V—市場(chǎng)價(jià)值

a—年純收益

r—資本化率

g—純收益每年遞增比率

n—獲取純收益的持續年限

a應該是未來(lái)第一年的凈收益

3.綜合分析確定市場(chǎng)價(jià)值最終估價(jià)結果

通過(guò)兩種不同的技術(shù)路徑，分別得到估價(jià)對象的估價(jià)單價(jià)，經(jīng)分析兩種方法結果的差異及導致差異的原因后，結合當前同類(lèi)市場(chǎng)實(shí)際和估價(jià)師經(jīng)驗，分別確定兩種方法結果的影響權重，最后確定估價(jià)對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)和總價(jià)。

估價(jià)對象評估單價(jià)＝比較法估價(jià)單價(jià)×影響權重1＋收益法估價(jià)單價(jià)×影響權重2

影響權重1＋影響權重2＝100%

估價(jià)對象估價(jià)總價(jià)＝估價(jià)對象估價(jià)單價(jià)×估價(jià)建筑面積

因為是技術(shù)報告，我們就不挑它缺方法定義。