2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

房地產(chǎn)權益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權利、利益和好處。

房地產(chǎn)權益以房地產(chǎn)權利為基礎，包括：

①擁有的房地產(chǎn)權利。——房屋所有權，建設用地使用權。

②該房地產(chǎn)權利受其他房地產(chǎn)權利的限制情況。——設立了抵押權或租賃權、地役權的房屋所有權或建設用地使用權。

③該房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況。——對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。②和③要能區分

④額外的利益或好處。——屋（頂）蓋或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟收入。

中國目前的房地產(chǎn)權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營(yíng)權、地役權、抵押權和租賃權。

（1）房地產(chǎn)所有權是指房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利（四項權能）。

所有權形式有：?jiǎn)为毸?、共有和建筑物區分所有權三種。

——單獨所有，指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權。

——共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權（區分份額）；共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權（不區分份額）。

——建筑物區分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（是一種復合性的權利，專(zhuān)有部分的所有權＋專(zhuān)有部分以外的共有部分的持份權＋因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權）。

【判斷題】房地產(chǎn)所有權可分為獨有、共有和建筑物區分所有。其中，建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權益和區位的含義。房地產(chǎn)所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區分所有權三種。建筑物區分所有權可以說(shuō)是一種復合性的權利，由專(zhuān)有部分的所有權（該部分通常為單獨所有，但也可能為共有，這種共有是該專(zhuān)有部分的共有人之間的共有）、專(zhuān)有部分以外的共有部分的持份權（該部分為建筑物各專(zhuān)有部分的所有權人之間按份共有）和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權構成。參見(jiàn)教材P50。

（2）建設用地使用權

建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

按照取得方式，建設用地使用權可分為：出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權經(jīng)營(yíng)。

（3）宅基地使用權

宅基地使用權人（主要是農村集體經(jīng)濟組織內部的成員才有的權利）依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施；

（4）土地承包經(jīng)營(yíng)權

也是農村集體經(jīng)濟組織內部成員才能擁有的權利。

（5）地役權

地役權是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人為地役權人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。

最典型的地役權是在他人的土地上通行的權利，這種地役權具體稱(chēng)為通行地役權。地役權還有排水地役權、眺望地役權等。

【例題】設立地役權通常會(huì )使（ ）。

A.供役地的價(jià)值下降

B.需役地的價(jià)值下降

C.供役地與需役地的價(jià)值都下降

D.供役地與需役地的價(jià)值都上升

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權益和區位的含義。地役權是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。上述房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人為地役權人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。參見(jiàn)教材P51。

（6）抵押權

抵押權：債務(wù)人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

（7）租賃權

以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利。

例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個(gè)租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權。

上述房地產(chǎn)權利中，租賃權是債權，其余屬于物權。

（8）物權與債權

債權是債權人要求債務(wù)人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人作為或者不作為。因此，債權被稱(chēng)為“相對權”、“對人權”。

物權是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。物權的義務(wù)人是物權的權利人以外的任何其他人，因此物權又被稱(chēng)為“絕對權”、“對世權”。

在特定的房地產(chǎn)上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權；有兩個(gè)以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權，但法律另有規定的除外。即“物權優(yōu)先”、“時(shí)間優(yōu)先”。

所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

【例題】房地產(chǎn)權利包括物權和債權兩大類(lèi)，其中物權又包括自物權和他物權兩類(lèi)。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權益和區位的含義。房地產(chǎn)權利包括物權和債權兩大類(lèi)，其中物權又包括自物權和他物權兩類(lèi)。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。參見(jiàn)教材P52。

房地產(chǎn)的實(shí)物和權益在價(jià)值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結構、設施設備、裝飾裝修等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權性質(zhì)及其是否完整等權益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法建筑，或者其產(chǎn)權是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權，價(jià)值就有很大的差異。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。