（一）商品房屋租賃合同的概念

租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。

（二）商品房屋租賃合同的主要內容

《城市房地產(chǎn)管理法》規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途，租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》對租賃合同的內容作了進(jìn)一步的規定，規定租賃合同應當具備以下條款：

（1）房屋租賃當事人的姓名（名稱(chēng)）和住所；

（2）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；

（3）租金和押金數額、支付方式?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》規定：“房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。”

（4）租賃用途和房屋使用要求。租賃用途，是指房屋租賃合同中規定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應當按照租賃合同規定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時(shí)，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

（5）房屋和室內設施的安全性能。

（6）租賃期限。租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期滿(mǎn)當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。

【例題】房屋租賃合同期限不得超過(guò)20年，所以租期滿(mǎn)20年的承租戶(hù)無(wú)權繼續承租。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬幎?，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。參見(jiàn)教材P118。

（7）房屋維修責任；

（8）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納；

（9）爭議解決辦法和違約責任；

（10）其他約定。

上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產(chǎn)管理法》規定的必備條款。

【例題】租賃期限屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)（ ）。

A.10年 B.20年 C.30年 D.50年

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬幎?，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。參見(jiàn)教材P118。

（三）商品房屋租賃關(guān)系保護

商品房屋租賃期間，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權。

【2012年試題】房屋租賃期內，房屋所有權人轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。買(mǎi)賣(mài)不破租賃。房屋租賃期內，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。參見(jiàn)教材P119。