（一）轉讓條件

1.以出讓方式取得的土地使用權

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)必須具備的條件。

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓?zhuān)?

（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規模后才允許轉讓?zhuān)@里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實(shí)際投入房屋建設工程的資金額應占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。

【2012年試題】以出讓方式取得的建設用地使用權的房屋開(kāi)發(fā)項目，實(shí)際投入開(kāi)發(fā)建設的資金額與交納的地價(jià)款之和占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，可以轉讓。（ ）

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權的房屋開(kāi)發(fā)項目轉讓?zhuān)毘恋厥褂脵喑鲎尳鹜?，?shí)際投入房屋建設工程的資金占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。參見(jiàn)教材P95。

2.以劃撥方式取得的土地使用權

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。

經(jīng)審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

（1）由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金后，才能進(jìn)行轉讓?zhuān)?

（2）可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產(chǎn)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

1）經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規定的項目，即用于國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續；

2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

3）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規定出售公有住宅的；

4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

5）轉讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

6）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；

7）縣級以上人民政府規定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

（二）轉讓程序

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續后30日內，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理項目轉讓備案手續。未經(jīng)備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產(chǎn)轉讓行為無(wú)效。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)，尚未完成拆遷安置補償的，原安置補償合同中有關(guān)的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書(shū)面通知被拆遷人。

【例題】轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起（ ）日內，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

A.30 B.45 C.60 D.90

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。參見(jiàn)教材P97。