業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，建筑區劃內，符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應當認定為建筑物專(zhuān)有部分：①具有構造上的獨立性，能夠明確區分；②具有利用上的獨立性，可以排他使用；③能夠登記為特定業(yè)主所有權的客體。

專(zhuān)有部分可以直接占有、使用，實(shí)現居住或者營(yíng)業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以在自己的專(zhuān)有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權人。但業(yè)主行使專(zhuān)有部分所有權時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權利。

由于建筑物專(zhuān)有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專(zhuān)有部分行使專(zhuān)有所有權應受到一定限制。例如，業(yè)主在對專(zhuān)有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內的承重墻，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

業(yè)主轉讓建筑內專(zhuān)有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。業(yè)主的建筑物區分所有權是一個(gè)集合權，包括對專(zhuān)有部分享有的所有權、對建筑區劃內共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業(yè)主對專(zhuān)有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。

沒(méi)有業(yè)主對專(zhuān)有部分的所有權，就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對專(zhuān)有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業(yè)主喪失了對專(zhuān)有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。

業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應當遵守的一個(gè)最基本的準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務(wù)。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無(wú)收入來(lái)源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約的規定，例如要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，二者缺一不可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規范的建筑區劃內有關(guān)建筑物及其附屬設施的管理規約也可以依法對此問(wèn)題作出規定。