1.土地面積

面積過(guò)小而不利于利用的土地，單價(jià)較低。

但面積過(guò)小的土地與相鄰土地合并后會(huì )大大提高相鄰土地的利用價(jià)值。

土地面積如果過(guò)大，單價(jià)也可能較低。面積較大，總價(jià)高，會(huì )減少潛在購買(mǎi)者數量。面積過(guò)大的土地在利用時(shí)需要拿出較多的土地用于道路等基礎設施和公共服務(wù)設施建設，會(huì )減少可利用的土地面積。

土地面積大小的合適度因不同地區、不同消費習慣而有所不同。（適度規模，用規模經(jīng)濟解釋?zhuān)?

例如，某個(gè)地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果普遍接受高層樓房，則在該地區較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的單價(jià)會(huì )高于較小面積土地的單價(jià)。相反，如果該地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價(jià)會(huì )低于較小面積土地的單價(jià)。

2.土地形狀

土地形狀是否規則，對地價(jià)也有一定的影響。

形狀不規則的土地相對于形狀規則的土地來(lái)說(shuō)，其價(jià)格一般要低。通常為改善形狀不規則土地的利用，多采取土地調整或重劃措施。

土地經(jīng)過(guò)調整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，說(shuō)明了土地形狀對地價(jià)的影響。

【例題】土地經(jīng)過(guò)調整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)上漲，這說(shuō)明了（ ）對土地價(jià)值的影響。

A.土地區位 B.土地形狀

C.土地面積 D.地勢起伏

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地經(jīng)過(guò)調整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，這從另一方面說(shuō)明了土地形狀對地價(jià)的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規則的問(wèn)題。參見(jiàn)教材P123。

3.地形、地勢

由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì )影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、利用價(jià)值或者景觀(guān)等，從而影響其價(jià)格。一般地說(shuō)，平坦的土地，價(jià)格較高；高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，如果土地過(guò)于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因為地勢低不僅下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì )影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫(xiě)字樓都很重要，可視性對商鋪很重要。

4.地質(zhì)

地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩定的條件下，建筑物的沉降量不超過(guò)允許值的地基承載能力。

對城市建設用地，地基（工程地質(zhì)）狀況對地價(jià)的影響較大。

對于建設用地來(lái)說(shuō)，一般情況下，地質(zhì)堅實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高；反之，地價(jià)則低。

地基（工程地質(zhì)）狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價(jià)高；相反，則地價(jià)低。

5.土壤

土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。（武漢的毒地事件）

6.土地開(kāi)發(fā)程度

熟地的價(jià)格要高于生地的價(jià)格；“七通一平”土地的價(jià)格高于“五通一平”土地的價(jià)格；“五通一平”土地的價(jià)格高于“三通一平”土地的價(jià)格。