考試目的：測查應試人員對收益法的含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：熟悉收益法的含義；熟悉收益法的理論依據；掌握收益法適用的估價(jià)對象；熟悉收益法估價(jià)需要具備的條件；熟悉收益法估價(jià)的操作步驟；熟悉報酬資本化法最一般的公式；掌握凈收益每年不變的公式；熟悉凈收益按一定數額遞增的公式；了解凈收益按一定數額遞減的公式；掌握凈收益按一定比率遞增的公式；了解凈收益按一定比率遞減的公式；熟悉凈收益在前后兩段變化規律不同的公式；掌握預知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式；熟悉收益期和持有期的測算；掌握凈收益測算的基本原理；掌握不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測算；熟悉凈收益測算應注意的問(wèn)題；熟悉凈收益流模式的確定；熟悉報酬率的確定；熟悉直接資本化法概述；了解收益乘數法的種類(lèi)；熟悉資本化率和收益乘數的求取方法；掌握資本化率與報酬率的區別和關(guān)系；了解直接資本化法與報酬資本化法的比較；熟悉投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。

【單項選擇題】下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯誤的是（ ）。

A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B.運營(yíng)費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設備的折舊費

C.通常只有客觀(guān)收益才能作為估價(jià)依據

D.應同時(shí)給出較樂(lè )觀(guān)、較保守和最可能的三種估計值

【答案】B

【解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營(yíng)費用中包含設備折舊費，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運營(yíng)費用消耗了。參見(jiàn)教材P238。

【多項選擇題】就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀(guān)評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（ ）。

A.較樂(lè )觀(guān)的估計值

B.較保守的估計值

C.過(guò)高的估計值

D.過(guò)低的估計值

E.最可能的估計值

【答案】ABE

【解析】本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測算。預測凈收益時(shí)存在樂(lè )觀(guān)估計、保守估計和最可能估計。如果是評估抵押價(jià)值，那么根據謹慎原則，應該選擇較保守的估計；如果是評估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應該選擇最可能的估計值。題中選項CD的說(shuō)法，過(guò)高或過(guò)低，這種說(shuō)法本身就是錯誤的。參見(jiàn)教材P244。

【判斷題】某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，建設用地使用權剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現在的價(jià)值，只需要計算該房地產(chǎn)現在到將來(lái)30年內的收益現值即可。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。該房地產(chǎn)現在的價(jià)值包括兩個(gè)部分，一個(gè)是現在到將來(lái)30年內的收益現值，還有一個(gè)是30年后至40年末的建設用地使用權的價(jià)值，二者加總才是該房地產(chǎn)現在的價(jià)值。參見(jiàn)教材P236。