房估知識點(diǎn)：最高最佳使用分析

1.合法性分析

估價(jià)對象為××市××區××號8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，根據估價(jià)委托人提供的《××省房地產(chǎn)權證》等資料記載，其證載合法批準用途為辦公，實(shí)際用途亦為辦公，本次估價(jià)按其法定辦公用途進(jìn)行估價(jià)。

2.利用方式分析

最高最佳利用原則要求估價(jià)價(jià)值應是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達到最大的利用方式的估價(jià)結果，具體如下：

（1）保持現狀前提：估價(jià)對象房地產(chǎn)保持現狀、繼續利用最為有利時(shí)，應以保持現狀、繼續利用為前提進(jìn)行估價(jià)，保持現狀的條件是新房地產(chǎn)價(jià)值減將現有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤小于現有房地產(chǎn)價(jià)值。

（2）裝飾裝修改造前提：估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進(jìn)行，對估價(jià)對象進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減裝飾裝修改造的必要支出及應得利潤大于現狀裝修的房地產(chǎn)價(jià)值。

（3）改變用途前提：改變估價(jià)對象用途再予以利用最為有利時(shí)，應以改變用途再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象改變用途的條件是改變用途后房地產(chǎn)價(jià)值減改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途的房地產(chǎn)價(jià)值。

（4）重新開(kāi)發(fā)前提：對估價(jià)對象進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為有利時(shí)，應以重新開(kāi)發(fā)再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象重新開(kāi)發(fā)的條件是重新開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值減重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤大于現有的房地產(chǎn)價(jià)值。

（5）上述情況的某種組合：估價(jià)對象改變用途和裝飾裝修改造再予以利用最為有利時(shí)，應以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應得利潤大于現狀用途的房地產(chǎn)價(jià)值。

估價(jià)對象為××市××區××號8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，估價(jià)對象現出租作辦公使用，估價(jià)對象所在樓宇建筑結構合理，耐用性好，裝修豪華，保養維護良好。估價(jià)對象約建于1997年，裝修成新度較高，重新裝修對房地產(chǎn)價(jià)值影響較??；估價(jià)對象規劃為辦公，按現行××市政策，改變用途和重新開(kāi)發(fā)的情況可能性非常??；預計未來(lái)估價(jià)對象將繼續保持辦公現狀使用。

3.最佳規模與最佳用途分析

（1）收益遞增遞減原理：對一宗土地的開(kāi)發(fā)利用強度，如容積率、建筑規模、建筑高度、建筑層數，超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。估價(jià)對象位于××市××區××號8樓、14樓、15樓、16樓，鄰近基本多為高級寫(xiě)字樓，估價(jià)對象所在樓宇總樓層為35層，相比鄰近超高層樓宇，估價(jià)對象規模適中。

（2）均衡原理：是以估價(jià)對象的內部各構成要素的組合是否均衡，來(lái)判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。估價(jià)對象所在樓宇規模適中且位于第8、14、15、16層，估價(jià)對象的土地與建筑物組合方式是最佳的。

（3）適合原理：是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來(lái)判定估價(jià)對象是否為是最高最佳利用。估價(jià)對象位于××市××區××號8樓、14樓、15樓、16樓，所在區域已形成良好的商務(wù)辦公氛圍，是××市城區重要商務(wù)辦公區，估價(jià)對象非常適合作辦公使用。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！