市場(chǎng)背景描述與分析是要說(shuō)明和分析估價(jià)對象所在地區的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況，并應有針對性地較詳細說(shuō)明、分析過(guò)去、現在和可預見(jiàn)的未來(lái)同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。由于估價(jià)對象的類(lèi)型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的主要因素及其影響深度會(huì )有所不同。因此不同估價(jià)報告的市場(chǎng)背景描述與分析會(huì )有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報告寫(xiě)作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價(jià)報告。

　　對市場(chǎng)背景描述與分析應注意把握好以下方面：

　?。?）要按照從宏觀(guān)到微觀(guān)、由大區域市場(chǎng)到小片區市場(chǎng)的寫(xiě)作順序系統地分析估價(jià)對象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，并且重點(diǎn)針對估價(jià)對象所處片區和類(lèi)似物業(yè)市場(chǎng)。

　?。?）要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因為估價(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評估的價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據可能不同，因此估價(jià)應考慮的市場(chǎng)背景因素也可能不同。

　?。?）要注意與估價(jià)方法的對應。如采用比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對象所處片區市場(chǎng)類(lèi)似物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)交易活躍程度、類(lèi)似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側重于分析估價(jià)對象所處片區市場(chǎng)類(lèi)似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

　?。?）房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，因此要對估價(jià)對象所處區域房地產(chǎn)市場(chǎng)一定時(shí)期內的供需狀況及價(jià)格走勢進(jìn)行一定的預測。

　?。?）應注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規的出臺對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　?。?）要注意引用的宏觀(guān)經(jīng)濟數據、房地產(chǎn)市場(chǎng)數據以及估價(jià)對象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規等的時(shí)效性、準確性。