房地產(chǎn)抵押的概念：

2001年建設部下發(fā)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（原建設部令第98號）規定，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，抵押權人有權就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。

抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。

預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房?jì)r(jià)款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機構作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

房地產(chǎn)抵押的條件：

房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的±地使用權，可以設定抵押。”從上述規定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形。一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)設定抵押權。對于這類(lèi)抵押，無(wú)論土地使用權來(lái)源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統一的抵押物同時(shí)設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著(zhù)物時(shí)，以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類(lèi)抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的?！段餀喾ā芬幎?，債務(wù)人或者第三人有權處分可以抵押的財產(chǎn)有：建筑物和其他土地附著(zhù)物；建設用地使用權；以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權；生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具；法律、行政法規未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上列財產(chǎn)一并抵押。

房地產(chǎn)抵押的一般規定：

（1）房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押。

（2）以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

（3）以享受?chē)覂?yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限。

（4）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規定。

（5）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì )通過(guò)，并報其上級主管機關(guān)備案。

（6）以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。

（7）以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )或者股東大會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。

（8）有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應當超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

（9）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

（10）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書(shū)面同意。

（11）預購商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。

（12）企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續有效。其權利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。

（13）訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容。

（14）抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。

（15）學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體，可以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設定抵押。

（16）訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。

（17）抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。