編者按：

　　市場(chǎng)經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要求各參與主體依法從事經(jīng)濟活動(dòng)。但隔行如隔山，所處行業(yè)不同，上市公司遇到的法律問(wèn)題也有差別。千里之堤，潰于蟻穴，有的法律問(wèn)題解決不力，可能會(huì )演變?yōu)榫薮蟮脑V訟風(fēng)險、治理風(fēng)險、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。因此，請法律專(zhuān)家對不同行業(yè)和公司的法律實(shí)務(wù)和風(fēng)險作專(zhuān)門(mén)探討很有必要，為此，這里辟出行業(yè)說(shuō)法專(zhuān)欄，希望能對市場(chǎng)主體提高法律意識和風(fēng)險意識有幫助。

　　新的房貸政策與《物權法》草案的頒布在一定程度上改變了房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境。在新的政策與法律環(huán)境中，房地產(chǎn)公司必然會(huì )遇到新的法律問(wèn)題，如何面對與解決這些問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商無(wú)法回避的。

　　筆者認為，在新的政策和金融環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商必然會(huì )遇到以下問(wèn)題：

　　一、喚醒權利意識，拆遷訴訟可能增多

　　《物權法》草案第68條對拆遷問(wèn)題作了詳細規定，這是我國首次將拆遷問(wèn)題上升到法律高度。該條規定首先肯定私人所有權具有國家法律作后盾，這也是我國第一次用法典形式宣誓私人財產(chǎn)所有權的合法性�！段餀喾ā凡莅覆粌H大力保護私人財產(chǎn)權，而且明確規定禁止以拆遷名義非法改變私人財產(chǎn)的權屬關(guān)系。即便要拆遷與征收的，也應當依法予以合理的補償，否則要承擔相應的法律責任�！段餀喾ā凡莅傅囊幎ㄊ沟帽Ｗo私人財產(chǎn)權的法律得以體系化，對于許多以前習慣于野蠻拆遷侵犯他人財產(chǎn)權的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言肯定有一個(gè)適應期的問(wèn)題，不少開(kāi)發(fā)商可能還會(huì )為此交學(xué)費。為此，開(kāi)發(fā)商應當認真學(xué)習有關(guān)的拆遷法律知識，樹(shù)立法律意識。

　　二、物業(yè)管理糾紛會(huì )越來(lái)越多，表現形式也越來(lái)越復雜

　　《物權法》草案從第73到87條整整用了15條規定了物業(yè)管理中的問(wèn)題，特別是對一些敏感的問(wèn)題如業(yè)主委員會(huì )、公共車(chē)位、公共維修基金等作了明確規定。這同樣是我國第一次將物業(yè)管理問(wèn)題上升到法律高度，使得業(yè)主的權利做到真正有法可依�！段餀喾ā凡莅竿ㄟ^(guò)物業(yè)管理制度的規定，不僅使保護私人財產(chǎn)權的制度更加完善，也使得我國的財產(chǎn)權制度更加實(shí)在具體。特別是《物權法》草案賦予業(yè)主委員會(huì )獨立的訴權將會(huì )導致業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司的案件大量增加，業(yè)主委員會(huì )的訴權將會(huì )對物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有很強的制約作用。

　　《物權法》草案規定：對侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)管理機構等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會(huì )議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì )議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主抗衡開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司，其效果將遠遠大于業(yè)主個(gè)人的抗衡力量。對此，開(kāi)發(fā)商必須轉變角色，從提高自己的履約意識，避免與業(yè)主之間的惡性沖突。

　　三、開(kāi)發(fā)商因融資出現問(wèn)題，土地使用權出讓合同糾紛會(huì )越來(lái)越多

　　新的房貸政策嚴格貸款條件，嚴禁商業(yè)銀行向不具備四證、自有資金不足的企業(yè)發(fā)放貸款；適當限制向高檔商品房項目和商品房空置率高、負債率高的企業(yè)發(fā)放貸款。根據我國現行政策規定，超過(guò)期限不開(kāi)發(fā)建設的，政府有權將土地收回。在政府收回土地的過(guò)程中必然會(huì )發(fā)生開(kāi)發(fā)商與政府之間的法律沖突，導致該類(lèi)法律糾紛案件增多。

　　四、開(kāi)發(fā)商還貸能力降低導致信貸糾紛增加

　　在貸款政策相對寬松的情況下，開(kāi)發(fā)商可以以新債換舊債，同時(shí)，由于對個(gè)人貸款購房政策較為優(yōu)惠，個(gè)人購房的積極性高，這有利于開(kāi)發(fā)商資金回籠。但新的房貸政策使得金融的杠桿作用被遏制，開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)之間資金循環(huán)被堵塞，結果是開(kāi)發(fā)商的資金鏈條斷裂，不能如期還貸導致銀行起訴開(kāi)發(fā)商的案件增多。

　　五、客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商間的購房合同糾紛會(huì )越來(lái)越多

　　該政策將導致許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金短缺，工程進(jìn)度必然受到影響。開(kāi)發(fā)商的交房日期必然延遲。因開(kāi)發(fā)商延期交房導致的購房合同糾紛必然增多。

　　六、一房二賣(mài)的事件越來(lái)越少

　　《物權法》草案確定的預告登記制度必然會(huì )使得開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)的事件減少。預告登記后，債權人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務(wù)人有權申請注銷(xiāo)預告登記。預告登記制度實(shí)際上制約了開(kāi)發(fā)商對房屋的處分，可以有效制裁開(kāi)發(fā)商的投機行為。對于不熟悉該制度的開(kāi)發(fā)商而言，可能會(huì )觸雷而導致業(yè)主起訴的事件發(fā)生。

　　七、房屋產(chǎn)權人與土地出讓人之間的土地出讓合同糾紛會(huì )越來(lái)越多

　　《物權法》草案規定，建設用地使用權的期間屆滿(mǎn)，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿(mǎn)前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。由于我國土地所有權歸國家與集體，個(gè)人不能對土地行使所有權，因此現行的購房合同一般都規定了土地使用權的期限�！段餀喾ā凡莅鸽m然彌補了一些不足，但到期時(shí)如何評估土地價(jià)值是非常復雜的，到時(shí)可能出現業(yè)主與政府土地管理部門(mén)之間的糾紛，客觀(guān)上對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生影響。