在20世紀九十年代初，房地產(chǎn)業(yè)的投資主要集中于北京、廣州、深圳、上海等中國經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為回民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在全國各大中城市已經(jīng)成為一個(gè)與人民生活密不可分的興旺產(chǎn)業(yè)。

    一、城市建設帶來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的機遇

    經(jīng)濟的發(fā)展使新世紀中國的住宅產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)一個(gè)巨大的變革，在中國人的傳統文化中“安居樂(lè )業(yè)”和“衣食住行”都將住房和家庭當作人生的頭等大事。因此，城市化發(fā)展的進(jìn)程與城市人口的增加，促使住宅產(chǎn)業(yè)快速增長(cháng)，以住為核心的房地產(chǎn)業(yè)在2000年國民生產(chǎn)總值的比重達到5％左右。

    中國是世界上第一人口大國，根據2000年11月1日進(jìn)行的第五次全國人口普查登記，總人口12.9533億，其中居住在城鎮的人口4.5594億人，占總人口的36.09％，同l 990年人口普查相比，城鎮人口比重上升了9.86個(gè)百分點(diǎn)，這表明90年代以來(lái)，中國經(jīng)濟社會(huì )的快速發(fā)展權大地促進(jìn)了城鎮化水平的提高。經(jīng)濟的增長(cháng)使中國的城市建設和城市規劃得到很大發(fā)展，城市建設帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)方面的重要環(huán)節主要體現在以下幾個(gè)方面：

    1.舊城改造

    在20世紀90年代以前，中國的城市建設基本處于停止階段，城市建筑破舊，基礎設施嚴重不足。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的需求增加，舊城改造成為城市建設的重要課題，將危舊的房屋拆除，把城市里的工廠(chǎng)拆遷，異地重建，建設新的居民住宅區。以廣州市海珠區工業(yè)大道為例，這個(gè)20世紀五十年代建設的工業(yè)區，由于廠(chǎng)房破舊，設備落后，其產(chǎn)品在市場(chǎng)上已不再具備競爭力。因此，廣州市政府決定將工業(yè)大道沿線(xiàn)10多家工廠(chǎng)搬遷，將這一帶改造為新的住宅區，同時(shí)也改變了受工業(yè)污染的城市環(huán)境。

    2.城市規模擴大

    城市面貌日新月異，這是中國城市的現實(shí)狀況。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，對于地段的選擇是十分重要的，尤其是一個(gè)城市相對成熟的居住區域。但是今天中國城市規模的變化是十分迅速的，拿中國西部最年輕的直轄市重慶來(lái)講，在l 982年的規劃里原有城市的“母城”區域為110.6平方公里，劃分成14個(gè)片區，對“生活居住區”的規劃是增加20平方公里生活居住用地，平均每人達到 28平方米，但l996年的城市規劃中，在110.6平方公里“母城”的基礎上，規劃力“315平方公里”的主城，主城分成三個(gè)片區，12個(gè)組團�！澳赋恰北弧爸鞒恰比〈�，是名稱(chēng)上的，更體現了地域的變化�！吧鐓^”的概念取代了上一個(gè)規劃中的“生活居住區”，在這個(gè)主城的范圍內，大量的規劃用地進(jìn)行住宅杜區開(kāi)發(fā)， 同時(shí)像“安居工程”、“國家康居工程”等一系列住宅房推向市場(chǎng)，改變城市面貌和市民的居住環(huán)境。

    3.道路交通的改善

    城市建設的另一方面是交通道路的基礎設施改善，北京市的三環(huán)路和四環(huán)路的開(kāi)通為城市住宅區的開(kāi)發(fā)提供了廣闊空間，使上千萬(wàn)平方米的望京新城成為北京市新的住宅區，廣州市的華南快速干道，使沿線(xiàn)的華南新城、華南碧桂園這些上千畝的樓盤(pán)成為城市居民選擇住宅的熱點(diǎn)，重慶市1982年規劃的城市“母城”區內的道路只有248公里，但在1996年的規劃中，主城的快速路、主干路、次干路在2012年將達到818公里。同時(shí)，作為兩江環(huán)繞的重慶，規劃跨江特大橋梁 l6座，其中長(cháng)江上9座，嘉陵江上7座。道路的改善和橋梁的貫通，將這個(gè)組團式的城市連接起來(lái)，使城市中心的輻射能力加強，使城市居民居住和活動(dòng)的范圍更加寬廣和便利。道路貫通和橋梁建設完成的熱點(diǎn)地區成為市民新的居住區域，如重慶長(cháng)江大橋的建成使重慶南岸區南坪成為重慶新的居住區域，嘉陵江黃花園大橋的開(kāi)通使江北五里店地區成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，南岸濱江路的一期8公里工程完工，四千余畝的江景寶地將供市場(chǎng)開(kāi)發(fā)高檔住宅。

    二、戶(hù)藉制度改革與城市化進(jìn)程對住宅市場(chǎng)的影響

    今年10月1日起，小國將以?xún)扇f(wàn)多個(gè)小城鎮為重點(diǎn)，推行戶(hù)籍制度改革，在小城鎮擁有固定住所和合法收入的外來(lái)人口均可辦、理小城鎮戶(hù)口。中國是一個(gè)人口大國，而且是一個(gè)農業(yè)人口大國，城鄉差別較大，原有戶(hù)籍制度的管理使絕大多數農民只能一輩子固守農村。隨著(zhù)中國經(jīng)濟改革的進(jìn)程和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，近10多年來(lái)，農民離開(kāi)原籍外出，務(wù)工的人數逐年增加，大規模的農村人口向城市遷移，是經(jīng)濟發(fā)展的必然規律。據第四次全國人口普查數據顯示，l985—1990年的 5年間，中國人口遷移總量達3413萬(wàn)人，在遷入人口中，遷入城市的有2088.4萬(wàn)人，遷入鎮的有679.5萬(wàn)人，遷入農村的有616.1萬(wàn)人。

    目前，居住在鄉村的人口有8億多人，占全國人口的64％左右，隨著(zhù)戶(hù)籍制度的改革，更多居住在鄉村的人遷移到城市或城鎮是一個(gè)必然的規律，人口的遷移必定帶來(lái)居住的需求。

    根據《中國21世紀人口與發(fā)展》白皮書(shū)的目標，2010年全國人口總數控制在14億以?xún)�，按世界各國的統計，2000年第三世界各國的城市化水平平均為 45％，而我國在2000年居住在城鎮的人口為4.5594億，占總人口的36％，如果中國在2010年城市化水平達到2000年第三世界各國城市化水平的標準，中國的城市人口將達到6.3億，比現在的4.5594人多1.7406億，如果按每人需住房面積20平方米計算，需要增加34.8億平方米的住房面積。

    寧波戶(hù)籍制度改革實(shí)行“農村人口城市化，外來(lái)人口本地化”，新的戶(hù)籍制度使寧波奉化城區規劃面積從原來(lái)的22平方公里擴大到l05平方公里。

    中國的戶(hù)藉制度改革是順應市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展而頒布的，早在這一政策頒布之前，全國的許多城市已經(jīng)相應地出臺政策對戶(hù)籍進(jìn)行改革，比如在鼓勵房地產(chǎn)投資方面的購房入戶(hù)等，像四川的樂(lè )山市，在今年初已實(shí)行對農村人口在城市有固定住所，固定收入即可入戶(hù)的政策鼓勵農村人口向城市遷入。

    三、崇尚自然帶來(lái)消費觀(guān)念的改變

    過(guò)去， 的中國市民更多的愿意選擇城市居住，但今天富裕起來(lái)的市民階層已經(jīng)悄然改變居住觀(guān)念，他們更樂(lè )意于從擁擠不堪的城市到環(huán)境優(yōu)雅、生態(tài)良好的鄉村居住。

    注重健康的生活環(huán)境和崇尚自然的消費觀(guān)念，使城市郊區成了住宅投資的新區域，五天在城市生活工作，兩天到郊外休閑居住的五加二的生活方式使住宅的產(chǎn)品功能呈現多樣化。在廣州市郊番禺地區， 出現了占地面積6000畝的祈福新村以及多個(gè)占地面積在千畝以上的郊區住宅社區。

    經(jīng)濟的發(fā)展使中國城市的居民收入得到增加，一部份人已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行二次、三次置業(yè)，買(mǎi)房已從溫飽型轉變?yōu)樾】敌�，人們更加注重品質(zhì)。據統計，廣州市天河、海珠、番禺等區的一些大型優(yōu)質(zhì)住宅，其購買(mǎi)者二次置業(yè)的比例普遍達到四成，有的更高至六成。 崇尚自然的觀(guān)念使住宅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)拓寬了新的區域，去年“五一”節日期間，廣州就有120萬(wàn)市民到郊區看樓，其購買(mǎi)熱情亦可看出這一市場(chǎng)的前景。

    中國是一個(gè)發(fā)展中的國家，還有許多的困難需要我們積極地去面對、去解決，我們正在用不斷進(jìn)取的精神，努力探索一條具有中國特色的成功之路。在2l世紀中國經(jīng)濟將面臨更大的挑戰與機遇，中國城市化建設和住宅產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)巨大的變革與創(chuàng )新，走上一條健康發(fā)展的道路。