一、當前房地產(chǎn)信息化建設的現狀

　　當前，我國大多數房地產(chǎn)權屬登記部門(mén)已經(jīng)建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權登記信息系統、產(chǎn)籍檔案管理信息系統、房產(chǎn)測繪圖形信息系統和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理系統。這些系統為當前迅速崛起的房地產(chǎn)業(yè)提供了服務(wù)和保障，為社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展初步建立了一套信息化管理系統。但隨著(zhù)信息化產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現有的一套信息化管理模式已經(jīng)不適應社會(huì )發(fā)展的需要，特別是不適應飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)的需要，更滿(mǎn)足不了日益增長(cháng)的社會(huì )服務(wù)需要。它主要反映在：

　　一是沒(méi)有應用地理信息技術(shù)建立一個(gè)完整的地理空間數據庫，不能將房地產(chǎn)產(chǎn)權登記信息與產(chǎn)籍檔案管理信息、房產(chǎn)測繪圖形信息和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息有機地結合起來(lái)，尚未建立一個(gè)立體的、全方位相互關(guān)聯(lián)的數據管理系統；

　　二是各信息系統運行是獨立的，系統間沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，信息資源未能優(yōu)化整合，很難實(shí)現整體的程序化、標準化管理；

　　三是沒(méi)有形成空間管理功能，不能將各系統的信息進(jìn)行成果的統計分析、查詢(xún)和圖文信息一體化管理；

　　四是不能達到向社會(huì )開(kāi)放的信息服務(wù)，形不成網(wǎng)絡(luò )化管理，信息資源共享能力較薄弱，難以增強系統功能；

　　五是社會(huì )性服務(wù)功能遲遲得不到提高，信息服務(wù)的瓶頸問(wèn)題始終得不到破解。要真正提高我們的工作能力，提高我們的服務(wù)水平，發(fā)揮我們的信息優(yōu)勢，按照建設部“ 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報體系”的要求，運用現有的信息化管理手段管理模式，還有好多深層次的課題擺在我們面前，需要我們去思考、研究。

　　二、房地產(chǎn)GIS系統的形成

　　分析房地產(chǎn)管理各類(lèi)業(yè)務(wù)信息數據，它有一個(gè)普遍的特征，即都具有地理屬性。如何真實(shí)地把這些地理信息通過(guò)必要的形式表示出來(lái)，就是我們所說(shuō)的地理信息系統（Geographical Information System，簡(jiǎn)稱(chēng)GIS）。GIS在計算機硬件和軟件技術(shù)的支持下，運用系統工程和信息科學(xué)的理論，科學(xué)管理和綜合分析這些具有空間內涵的地理數據，形成了以解決復雜的城市規劃、管理、決策和研究所需信息的一種特定而有十分重要的空間信息系統。

　　地圖是地理實(shí)體的傳統載體，具有存儲、分析與顯示地理信息的功能，因其直觀(guān)、綜合的特點(diǎn)，曾在一段時(shí)期是地理實(shí)體的主要載體。但隨著(zhù)人們對地理信息需求量的增加及其需求質(zhì)量和速度的加快，再加之計算機技術(shù)的發(fā)展，使得計算機管理空間信息、建立地理信息系統逐步成為現實(shí)。因此，房地產(chǎn)GIS必須建立在準確的地理空間數據基礎上，這些空間數據主要依托外業(yè)測繪信息的采集、遙感圖像解析、內業(yè)地圖的數字化或從其他數據轉換才能形成地理數據。地理數據類(lèi)型分為空間數據和屬性數據。在房地產(chǎn)圖上，各種內容要素之間的關(guān)系是按照地圖投影建立的數學(xué)模型；使地表各點(diǎn)和地圖平面上的相應各點(diǎn)保持一定的函數關(guān)系，從而準確地表述地表空間各要素之間的關(guān)系、和分布規則，并在地理空間描述中所反映出來(lái)的點(diǎn)、線(xiàn)、面等符號就形成了空間數據。在房地產(chǎn)測量學(xué)中被視為地球表面一點(diǎn)、點(diǎn)集或特征的事實(shí)的描述稱(chēng)之為屬性，它能夠體現物質(zhì)特性、變量或某一地理目標的數量和質(zhì)量。能反映GIS空間實(shí)體的特征數據為屬性數據，一般包括名稱(chēng)、等級、數量代碼等多種形式。屬性數據主要依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統，將分散于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、交易、抵押、租賃和產(chǎn)權登記等管理環(huán)節的信息有機地整合起來(lái)，同時(shí)納入與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的土地、金融、價(jià)格、稅收等其他信息，形成全面、客觀(guān)地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運行狀況的分類(lèi)、分區域、分結構的房地產(chǎn)信息，即房地產(chǎn)屬性數據。把這些屬性數據與空間數據關(guān)聯(lián)起來(lái)就形成了房地產(chǎn)GIS系統。所以，房地產(chǎn)GIS系統建設離不開(kāi)房地產(chǎn)地圖，房地產(chǎn)地圖是房地產(chǎn)GIS空間數據組織與空間數據運作的基本框架。

　　三、房地產(chǎn) GIS 系統特點(diǎn)及功能

　�。�、采用集成的思想，對作用不同的應用子系統，配予必要的設備條件，集成在管理系統中，增強了對信息的空間管理能力。將城市地圖、城市發(fā)展規劃、房屋拆遷、地塊拍賣(mài)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、商品房的預銷(xiāo)售與房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、產(chǎn)權登記、檔案管理等業(yè)務(wù)數據進(jìn)行整合，在數據間建立相互的對應關(guān)系，形成一個(gè)完整的信息數據庫，通過(guò)對數據的處理，凸顯城市（房地產(chǎn)）管理能力，發(fā)揮城市管理的基礎性、公益性和市場(chǎng)性作用。

　�。�、依托地理信息基礎，使各種信息按特定的多維坐標進(jìn)行嚴格的多維坐標定位，增強了對數據的處理能力。將空間數據和屬性數據進(jìn)行統一的存儲管理，利用多信息源的空間數據和社會(huì )經(jīng)濟、自然資源、環(huán)境要素等屬性數據進(jìn)行分層、分結構的處理，賦予多因素空間分析、復合評價(jià)、模擬優(yōu)化等手段，并按照不同的規格、標準要求列表制圖，在一定的范圍內進(jìn)行圖表合成，提供綜合分析數據，便于檢索查詢(xún)。特別對房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的處理，通過(guò)一定的數學(xué)模型，構建房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的預警預報體系，為各級政府調控市場(chǎng)提供決策依據。

　�。�、運用圖文并茂、聲像動(dòng)畫(huà)等多媒體信息，加強系統的先進(jìn)性和實(shí)用性，增強了系統的表述能力。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目信息以電子圖的格式結合聲像動(dòng)畫(huà)內容，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )與用戶(hù)視頻系統相聯(lián)，了解項目小區的地理位置、建設規模、周?chē)�環(huán)境、交通條件等要素，對房屋室內布置和功能設施通過(guò)影像方式進(jìn)行表述。同時(shí)，可以用多種模糊的方式進(jìn)行圖文雙向檢索，可以快速、準確、及時(shí)地反映城市房地產(chǎn)分類(lèi)和權利歸屬等現狀。能夠通過(guò)現狀數據與歷史數據的疊加顯示，利用不同圖表之間的字段關(guān)聯(lián)，實(shí)現地物的歷史數據管理和動(dòng)態(tài)跟蹤，展示地理要素的歷史演變，進(jìn)行歷史數據的拓補重建。

　�。�、構建完整的質(zhì)量控制體系，形成開(kāi)放式的房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理系統，增強了權屬登記的抗風(fēng)險能力。在房地產(chǎn)交易與權屬登記的審核過(guò)程中，把操作過(guò)程的提示替代事先的檔案信息查詢(xún)，通過(guò)計算機屏幕直觀(guān)地反映其房屋樓盤(pán)表及其權利的限制凍結情況；利用網(wǎng)絡(luò )實(shí)現同城市不同地域范圍權屬登記機構在同一業(yè)務(wù)操作系統中進(jìn)行，嚴格按照業(yè)務(wù)系統設定的工作流程、標準和要求開(kāi)展工作，將網(wǎng)上交易、預告登記、變更登記、轉移登記、他項權利登記、異議登記及其他權利登記等業(yè)務(wù)按照統一的登記程序、政策規定、業(yè)務(wù)口徑、受理要件形成了標準化的屬性數據，使規范化程序得到進(jìn)一步提高。

　　四、房地產(chǎn)GIS系統建設應注意的問(wèn)題

　�。�、調整觀(guān)念，結合本部門(mén)的工作實(shí)際研究開(kāi)發(fā)，切實(shí)發(fā)揮GIS的作用。房地產(chǎn)GIS的建立是為房地產(chǎn)管理各業(yè)務(wù)部門(mén)服務(wù)的。就GIS的用戶(hù)分析系統設計、數據庫建設等要反復聽(tīng)取系統使用者的意見(jiàn)；在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要結合現有的業(yè)務(wù)流程、操作模式、業(yè)務(wù)標準、效益分析做出明確的規定；考慮今后系統的運行情況，要對系統不斷進(jìn)行調整和完善，特別是房地產(chǎn)地圖測繪，要有一個(gè)良好的技術(shù)接口；對新增房地產(chǎn)空間數據和屬性數據的管理要有自己的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。要使GIS系統能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍、市場(chǎng)管理復雜的技術(shù)要求，達到實(shí)用化的目的，而不是成為只開(kāi)發(fā)不利用的框架系統。

　�。�、改進(jìn)結構，選擇高水平的基礎開(kāi)發(fā)平臺和開(kāi)發(fā)工具，充分體現GIS的功能作用。房地產(chǎn)GIS系統建設周期較長(cháng)，一個(gè)系統從規劃、啟動(dòng)、建設和完成往往需要３－５年以上的時(shí)間。在此期間，軟件和硬件技術(shù)發(fā)展迅速，如果系統設計缺少前瞻性，就不能充分發(fā)揮應有的作用，有可能形成資源的浪費。同時(shí)房地產(chǎn)GIS 建設是一項龐大的社會(huì )信息化工程，其社會(huì )和經(jīng)濟價(jià)值目前尚未被廣泛的認知。因此，在系統設計過(guò)程中要考慮其綜合應用和深化應用，考慮社會(huì )經(jīng)濟效益，充分體現系統的功能作用。

　�。�、整合資源，建設面向網(wǎng)絡(luò )一體化的房地產(chǎn)管理電子政務(wù)平臺。要推動(dòng)行業(yè)內部多種信息的優(yōu)化整合，創(chuàng )造多部門(mén)協(xié)同工作環(huán)境，實(shí)現內部業(yè)務(wù)處理與外部服務(wù)一體化，為促進(jìn)電子政務(wù)的建設奠定良好的基礎。房地產(chǎn) GIS的強大功能體現在電子網(wǎng)絡(luò )上，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )化管理，可以將多信息的采集、處理、傳輸成為一體化，確保信息采集的準確性、可靠性和實(shí)時(shí)性；同時(shí)還要求在信息處理上實(shí)現自動(dòng)化，從而為社會(huì )公眾提供規范化、標準化的服務(wù)。

　�。�、積極穩妥、全面落實(shí)系統空間數據庫的建庫工作，是房地產(chǎn)GIS系統建設成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)GIS系統的應用，最重要的因素就是空間數據庫的建設速度和成本。目前空間數據庫存在軟件通用性差、建庫過(guò)程操作復雜、人工干預多、耗費時(shí)間長(cháng)、建庫效率低等問(wèn)題。因此，系統使用者要有足夠的思想準備，在空間數據庫的建設中要花大量的人力、物力和財力投入到建庫工作中去。房地產(chǎn)GIS系統并不是系統開(kāi)發(fā)完成即可投入使用，關(guān)鍵的問(wèn)題是空間數據庫的建設。不要認為系統交付使用就建成了房地產(chǎn)GIS系統，實(shí)際上，交付使用的還只是個(gè)不能使用的空殼系統。

碧森尤信 出自:管建平