第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結合我市實(shí)際，制定本規定。

　　第二條  本規定適用于福州市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條  福州市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導監督日常物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第四條  房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權：

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；

　�。�六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄆ撸┍O督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；

　�。ň牛┍O督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金）的管理和使用；

　�。ㄊ�）法律、法規規定的其他權利。

　　第五條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷厣鐣�(huì )公德、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　�。ㄈ�）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ㄋ模┌凑諊�家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；

　�。�六）法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第六條  業(yè)主大會(huì )由一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )、相對獨立的、并由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統一物業(yè)管理的區域。

　　物業(yè)管理區域的范圍原則上應以物業(yè)建設的宗地紅線(xiàn)圖、立項或者規劃批準的范圍確定。已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第七條  零散建設的未實(shí)施物業(yè)管理的區域可以由村（居）民委員會(huì )管理或者由物業(yè)所在地的縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的配合下，根據需要與合理原則劃定物業(yè)管理區域，逐步實(shí)行規范的物業(yè)管理。

　　第八條  在一個(gè)物業(yè)管理區域中，業(yè)主入住率達百分之五十以上或者首套房屋交付使用滿(mǎn)兩年的，經(jīng)百分之十以上業(yè)主或者建設單位書(shū)面提議，在縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）會(huì )同建設單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上業(yè)主的投票權按業(yè)主擁有房屋的建筑面積確定，以每平方米為一個(gè)投票權數，投票權數累加計算，不足一平方米的不計算。未售出房屋的建設單位所持的投票權最高不超過(guò)全部投票權的百分之三十。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議之后業(yè)主的投票權由業(yè)主大會(huì )議事規則的規定確定。

　　第九條  物業(yè)使用人根據業(yè)主的書(shū)面委托，可以代理業(yè)主行使投票權和物業(yè)管理相應的權利和義務(wù)。

　　第十條  同一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主超過(guò)二百戶(hù)（含公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、車(chē)庫）的，可以推選并委托業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第十一條  業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)三年，業(yè)主委員會(huì )應當每年至少向業(yè)主大會(huì )報告一次工作報告業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、遵守《業(yè)主公約》和物業(yè)管理有關(guān)規定的業(yè)主擔任，業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。

　　在物業(yè)管理區域內，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權益的糾紛；經(jīng)全體業(yè)主投票權三分之三以上決定授權，業(yè)主委員會(huì )可以代表全體業(yè)主依法行使民事訴訟權利。

　　第十二條  業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )的成立情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料向物業(yè)所在地的縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具備案證明。

　　業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)內容發(fā)生變更的，應當依照前款規定重新備案。

　　第十三條：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)村（居）民委員會(huì )依法履行直治管理職責，支持村（居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導監督。

　　村（居）民委員會(huì )應當協(xié)助有關(guān)部門(mén)調處業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

　　第十四條  物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理事務(wù)，應當按照相應的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應當向縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第十五條  物業(yè)管理企業(yè)的基本權利：

　�。ㄒ唬┌次飿I(yè)服務(wù)合同的約定收取費用；

　�。ǘ�）勸阻和制止違反社會(huì )公德、業(yè)主公約和物業(yè)管理制度行為。

　�。ㄈ�）委托專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　�。ㄋ模┮�求業(yè)主委員會(huì )協(xié)調其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛（五）法律、法規規定的其他權利。

　　第十六條  物業(yè)管理企業(yè)的基本義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，建立重大事項匯報制度。接受業(yè)主咨詢(xún)和監督；

　�。ǘ�）執行物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費等級標準；

　�。ㄈ�）每半年公布一次涉及住戶(hù)的共用設施設備費用分攤和其他物業(yè)管理代收代支費用情況；

　�。ㄋ模┖贤�終止之日起三十日內，應當與業(yè)主或者有關(guān)單位結清債權債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設施、設備；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第十七條  物業(yè)服務(wù)應當包括下列基本內容：

　�。ㄒ唬┓课菁捌涓綄僭O施的維修、養護；

　�。ǘ�）衛生保潔及公共花木綠地管護；

　�。ㄈ�）道路維護，車(chē)輛停放秩序管理；

　�。ㄋ模┌踩�防范和維護公共生活秩序。

　　第十八條  建設單位應當按照規定通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理；并按照規范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

　　第十九條  建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當制定業(yè)主臨時(shí)公約，并將業(yè)主臨時(shí)公約報物業(yè)所在地的縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當在業(yè)主臨時(shí)公約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十條  物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關(guān)規定執行，建設單位應對物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設計問(wèn)題以及其他遺留問(wèn)題及時(shí)解決。查驗結束后，雙方應當按照規定簽訂承接驗收書(shū)。

　　第二十一條  建設單位應當按照規定配置物業(yè)管理用房。建  筑面積十萬(wàn)平方米以下的按照不少于總建、筑面積千分之四配置，不足五十平方米的，應當按照五十平方米配置；建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照千分之三配置。城鄉規劃主管部門(mén)審批建設項目時(shí)，應當予以核實(shí)。

　　按照規劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。

　　第二十二條  物業(yè)管理區域內的下列設施歸屬全體業(yè)主所有：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房；

　�。ǘ�）垃圾集散間、廁所；

　�。ㄈ�）按照規劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；

　�。ㄋ模┳≌�的物業(yè)管理區域按照規劃配建的公共停車(chē)場(chǎng)所；

　�。ㄎ澹┙ㄔO單位以書(shū)面形式在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設施。

　　第二十三條  利用物業(yè)的部分共有部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共有部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　獲取的收益主要用于補充專(zhuān)項維修資金。

　　第二十四條  車(chē)輛在公共停車(chē)場(chǎng)所的停放、收費和管理等事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主對車(chē)輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險：、救護、環(huán)衛、執法爭特種車(chē)輛在執行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區域內無(wú)償停放。

　　第二十五條  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，自物業(yè)交付之日起交納。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應當征得業(yè)主同意。

　　第二十六條：物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。政府指導價(jià)按有關(guān)規定制定，定期公布。

　　物價(jià)部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行監督管理。

　　第二十七條  物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收��；物業(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收��；公共使用的由業(yè)主分攤。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。

　　未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)管理企業(yè)收收代付有關(guān)費用，不得向物業(yè)管理企業(yè)扣收業(yè)主應承擔的有關(guān)費用。

　　第二十八條  物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應收取服務(wù)費的，其他部門(mén)和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復收取衛生費、治安費等性質(zhì)和內容相同的費項。

　　第二十九條  物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì )與新、舊物業(yè)管理企業(yè)應當在縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監督舊物業(yè)管理企業(yè)清理債權債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設備設施、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后舊物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)退出該物業(yè)管理區域。

　　第三十條  移交小組認為清理債權債務(wù)有困難時(shí)，可以委托有資質(zhì)的中介機構進(jìn)行清算，費用由舊物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主按照。職責承擔。

　　第三十一條  在國家規定的保修期內：物業(yè)的維修由建設單位負責；保修期滿(mǎn)后，業(yè)主對其專(zhuān)有的部分實(shí)施維修、管理，物業(yè)管理企業(yè)依照本規定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用的部分設施、設備進(jìn)行維修、管理時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應當給予配合。

　　第三十二條  物業(yè)管理應當建立專(zhuān)項維修資金制度，專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有。

　　物業(yè)買(mǎi)受入繳交的專(zhuān)項維修資金，由市、縣（市）房地產(chǎn)行政  主管部門(mén)指定的銀行專(zhuān)戶(hù)。代為儲存；業(yè)主大會(huì )成立后，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)移交專(zhuān)項維修資金銀行賬戶(hù)。

　　專(zhuān)項維修資金的使用，由業(yè)主大會(huì )決定，并受市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督。維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用和管理具體實(shí)施辦法由市人民政府  依照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三十三條  業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規的有關(guān)規定。

　　第三十四條  在物業(yè)管理區域內，對違反物業(yè)裝飾裝修和使用、治安、環(huán)境保護、計劃生育等法律法規的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻制止，并及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報告，有關(guān)行政部門(mén)應當及時(shí)依法處理。

　　第三十五條  違反本規定，物業(yè)管理企業(yè)未結清債權債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設施設備，擅自撤出小區物業(yè)管理的，或者原物業(yè)管理企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區域，妨礙該物業(yè)管理區域正常物業(yè)管理的，由市、縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期仍不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第三十六條  違反本規定，物業(yè)管理企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由市、縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期報送備案，逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　第三十七條  業(yè)主委員會(huì )委員違反法律、法規或者超越權限，侵害業(yè)主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第三十八條  違反本規定，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益的，由市、縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令其限期重新制定，逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第三十九條  違反本規定其他規定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規定予以處罰。

　　第四十條  本規定自2005年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十七次會(huì )議批準的《福州市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。