二○○一年一月十三日河南省第九屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十次會(huì )議通過(guò)。

　　二○○一年五月一日

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理行為， 明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務(wù)，創(chuàng )造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)， 是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權人除外。

　　本條例所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門(mén)監督、 業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的體制。鼓勵物業(yè)管理向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　第五條 省人民政府建設行政主管部門(mén)監督管理全省的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　市、縣（市）人民政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)監督、指導本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第六條 各級人民政府的有關(guān)部門(mén)按照各自的職責， 做好物業(yè)管理區域內的有關(guān)工作。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 業(yè)主對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行監督、 管理。業(yè)主享有下列權利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )，享有表決權；

　�。ǘ�）享有業(yè)主委員會(huì )成員的選舉權和被選舉權；

　�。ㄈ�）享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相應的服務(wù)；

　�。ㄋ模┍O督業(yè)主委員會(huì )的管理工作；

　�。ㄎ澹┍O督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）法律、法規及規章規定的其他權利。

　　業(yè)主應當承擔下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷匚飿I(yè)管理法律、法規、規章；

　�。ǘ�）遵守業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）遵守所在物業(yè)管理區域的物業(yè)管理制度、規定；

　�。ㄋ模﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的有關(guān)決議、決定；

　�。ㄎ澹┌磿r(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費用；

　�。�六）法律、法規及規章規定的其他義務(wù)。

　　第八條 業(yè)主大會(huì )由本物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　�。ㄒ唬┻x舉、撤換業(yè)主委員會(huì )成員；

　�。ǘ�）審議通過(guò)或者修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）監督業(yè)主委員會(huì )的工作，聽(tīng)取并審議業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。ㄋ模�決定或者授權業(yè)主委員會(huì )選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹┯懻摏Q定共用部位、共用設施設備維修基金方案；

　�。�六）決定本物業(yè)管理區域內物業(yè)管理的其他事項。

　　第九條 在屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過(guò)十二個(gè)月，尚未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的，當地的房地產(chǎn)管理部門(mén)應當指導業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。

　　第十條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )， 應當由過(guò)半數以上有投票權的業(yè)主出席。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì )。無(wú)民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監護人出席。

　　業(yè)主大會(huì )由業(yè)主委員會(huì )負責召集。業(yè)主委員會(huì )認為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )作出的決定，對全體業(yè)主有效。業(yè)主大會(huì )決定事項的程序，由業(yè)主大會(huì )制定。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，應當邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權人的代表列席，可以邀請居民委員會(huì )、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。

　　第十一條 業(yè)主的投票權數， 可以按下列規定計算，法律、行政法規另有規定的，從其規定：

　�。ㄒ唬┳≌�物業(yè)按一戶(hù)一投票權數計算；

　�。ǘ�）非住宅物業(yè)按建筑面積計算。

　　確定業(yè)主投票權的具體辦法由業(yè)主大會(huì )制定。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構， 由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

　　業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和本條例開(kāi)展活動(dòng)，具體履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�并主持業(yè)主大會(huì )；

　�。ǘ�）執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定；

　�。ㄈ�）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十三條 一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成員應當由本物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會(huì )組成人員數額和任期，由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，到所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )憑房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的備案證書(shū)，申請刻制印章。

　　業(yè)主委員會(huì )應當將印章式樣報當地房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )應當接受當地房地產(chǎn)管理部門(mén)的指導和監督，不得從事任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定和其章程規定召開(kāi)會(huì )議，會(huì )議必須有過(guò)半數成員出席，其決定必須經(jīng)全體成員過(guò)半數通過(guò)。

　　業(yè)主委員會(huì )作出的決定應當予以公布。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )賦予的職責作出的決定對本物業(yè)管理區域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定、業(yè)主公約不得與法律、法規和規章相抵觸。

　　第十九條 物業(yè)發(fā)生轉讓的， 新業(yè)主須在辦理轉讓手續后三十日內告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三章 物業(yè)的使用和維護

　　第二十條 物業(yè)的使用和維護應當遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。

　　第二十一條 物業(yè)的共用部位、 共用設施設備法定保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔。

　　業(yè)主戶(hù)外的水、電、氣、暖及通訊等設施、設備的管理、養護、維修，按產(chǎn)權歸屬由產(chǎn)權人負責，法律、法規、規章另有規定的除外。

　　第二十二條 業(yè)主或者使用人不得有下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；

　�。ǘ�）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；

　�。ㄈ�）存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品；

　�。ㄋ模├�用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動(dòng)。

　　第二十三條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┷`踏、占有綠地；

　�。ǘ�）損毀樹(shù)木、園林；

　�。ㄈ�）占有通道等共用場(chǎng)地；

　�。ㄋ模﹣y拋亂堆垃圾、雜物；

　�。ㄎ澹┌l(fā)出超過(guò)規定標準的噪音；

　�。�六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

　�。ò耍┓�律、法規和規章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第二十四條 業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)， 應當遵守房屋使用有關(guān)規定和業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應當將有關(guān)注意事項告知業(yè)主或者使用人，業(yè)主或者使用人應當遵守。

　　第二十五條 物業(yè)的自用部位、 自用設施設備超過(guò)保修期后的維修、更新，由業(yè)主負責，費用自理。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。

　　第四章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)必須具備規定的資質(zhì)條件，依法登記注冊，取得資質(zhì)等級證書(shū)后，方可從事與其資質(zhì)相應的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規定執行。

　　省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當持資質(zhì)等級證書(shū)和有關(guān)證件到省建設行政主管部門(mén)備案。

　　第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：

　�。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費用；

　�。ǘ�）制止損 害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；

　�。ㄈ�）法律、法規、規章規定及業(yè)主大會(huì )授予的其他權利。

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當承擔下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┤�面履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；

　�。ǘ�）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監督；

　�。ㄈ�）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況的質(zhì)詢(xún)；

　�。ㄋ模┌l(fā)現違反法律、法規和規章的行為，應及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門(mén)報告；

　�。ㄎ澹┓�律、法規及規章規定的其他義務(wù)。

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條 首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)前， 由開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。

　　第三十條 建設單位須在建筑物及其附屬設施綜合驗收合格后，方可將其管理權移交給業(yè)主委員會(huì )，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設單位不得移交，并繼續承擔應當由其承擔的物業(yè)管理費用。

　　建設單位向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)管理權時(shí)，應當同時(shí)移交物業(yè)綜合驗收檔案資料和房屋使用說(shuō)明。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì )或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　符合業(yè)主大會(huì )決定或授權的物業(yè)管理服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。

　　第三十二條 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，可以使用國家規定的示范文本，并告知當地物業(yè)管理主管部門(mén)。

　　第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┊斒氯撕臀飿I(yè)的基本情況；

　�。ǘ�）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)費用的標準及收取辦法；

　�。ㄋ模┖贤�的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時(shí)物業(yè)資料的移交方式等；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理的責任范圍；

　�。�六）違約責任及解決糾紛的途徑；

　�。ㄆ撸╇p方當事人約定的其他事項。

　　第三十四條 物業(yè)管理服務(wù)事項可以包括下列內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位的日常維護和管理；

　�。ǘ�）物業(yè)共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；

　�。ㄈ�）環(huán)境衛生、綠化管理服務(wù)；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區域內公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項；

　�。ㄎ澹┸�(chē)輛停放及場(chǎng)地管理；

　�。�六）雙方約定的其他服務(wù)事項。

　　第三十五 條物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后三十日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理交接手續，并告知所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)。

　　第六章 物業(yè)管理費用及專(zhuān)用房屋

　　第三十六條 物業(yè)管理費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。

　　業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。

　　尚未售出、租出的空置物業(yè)的所有權人，應當分攤物業(yè)管理公共服務(wù)費用，分攤比例不低于收費標準的百分之五十，具體比例可由當事人雙方商定，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費價(jià)格應當遵循合理、公開(kāi)、與物業(yè)管理服務(wù)內容和質(zhì)量相適應的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費項目和標準，由雙方當事人協(xié)商約定。也可以實(shí)行政府指導價(jià)。具體的收費項目和數額由業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　第三十八條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業(yè)主收取費用，應當收費到每一業(yè)主。

　　物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線(xiàn)電視等費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務(wù)費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。

　　第三十九條 一個(gè)物業(yè)管理區域內有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì )成立之前，由房地產(chǎn)管理部門(mén)代管，專(zhuān)戶(hù)儲存；業(yè)主委員會(huì )成立之后，移交業(yè)主委員會(huì )管理。

　　第四十條 開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)保修期內的保修義務(wù)的，應當按約定將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規定使用，并接受業(yè)主委員會(huì )的監督。

　　第四十一條 物業(yè)開(kāi)發(fā)建設單位應當按照有關(guān)規定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業(yè)主自治監督和物業(yè)管理用房，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主提供物業(yè)管理用房應當在合同中明確約定。

　　第七章 法律責任

　　第四十二條損害物業(yè)管理區域內的公用設施、設備、花草樹(shù)木等，應當恢復原狀；不按時(shí)恢復原狀的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復，費用由責任人承擔；不能恢復原狀的，賠償損失。

　　第四十三條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，當事人可以通過(guò)協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第四十四條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、未辦理資質(zhì)驗證手續或者超出資質(zhì)證書(shū)核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，責令限期改正；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責令停止從事物業(yè)管理活動(dòng)，并處兩千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區域內未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意和城市規劃等有關(guān)部門(mén)批準，擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場(chǎng)地、綠地的，責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，有關(guān)部門(mén)可以依法強制拆除。

　　第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì )有權要求其改正，扣減相應物業(yè)管理費，并按合同約定追究違約責任。

　　第四十七條 業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有權人未按期足額交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可書(shū)面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金；物業(yè)管理企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。

　　第四十八條 違反本條例規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應退還本息，賠償損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十九條 房地產(chǎn)管理部門(mén)及其工作人員未按本條例規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十條 本條例規定的行政處罰，由房地產(chǎn)管理部門(mén)按照規定的職權范圍決定；涉及降低資質(zhì)等級和吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的機關(guān)決定。

　　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第八章 附則

　　第五十一條 本條例有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的共用部位，是指物業(yè)的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　�。ǘ�）物業(yè)的共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內，由業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、天線(xiàn)、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)（庫）及其他共用設施設備。

　　第五十二條 本條例自2001年5月1日起施行。