1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險的涵義及其特征

　　所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開(kāi)發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會(huì )或可能性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險作為一種客觀(guān)存在的現象，明顯地呈現出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到企業(yè)內部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現為風(fēng)險形成的模糊性和由于風(fēng)險導致企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結果的不能事先肯定。3）損失性。風(fēng)險既有因財務(wù)管理無(wú)法預計或無(wú)能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風(fēng)險會(huì )帶來(lái)?yè)p失，客觀(guān)上要求給予經(jīng)營(yíng)者適當的經(jīng)濟效益以抵補承擔風(fēng)險產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險報酬”。5）激勵性。風(fēng)險與競爭是同時(shí)存在的，承認和承擔風(fēng)險，將把企業(yè)推向背水一戰的境地，必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標，努力改善經(jīng)營(yíng)管理，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險

　　2.1　政治風(fēng)險

　　是指一個(gè)國家所處的國際國內政治環(huán)境變動(dòng)（如戰爭、罷工、社會(huì )動(dòng)蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購買(mǎi)者所持有的資本，影響項目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì )對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實(shí)行緊的財政政策還是實(shí)行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險在我國尤其需要關(guān)注。

　　2.2　經(jīng)濟風(fēng)險

　　是指由于經(jīng)濟形勢（如市場(chǎng)需求、購買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費者對戶(hù)型結構及單元面積的偏好也會(huì )發(fā)生變化。原來(lái)的細分市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì )上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買(mǎi)力相對下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目難以售出而承擔風(fēng)險。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。采用預售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預售協(xié)議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風(fēng)險。

　　2.3　自然風(fēng)險

　　是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險出現的機會(huì )較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。

　　2.4　技術(shù)風(fēng)險

　　是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結構及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動(dòng)可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

　　2.5　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險

　　是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項目經(jīng)營(yíng)管理不善導致預期收益不能實(shí)現，或不足以補償經(jīng)營(yíng)費用的可能性。該類(lèi)風(fēng)險主要歸因于開(kāi)發(fā)商主觀(guān)上對開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

　　3、導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險的因素剖析

　　3.1　政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價(jià)的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構成風(fēng)險。在我國尤其需要關(guān)注。

　　經(jīng)濟繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時(shí)，社會(huì )對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現難以脫手的現象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調整是相當遲鈍的，短時(shí)間內很難變化或找到其他替代者，從而會(huì )使開(kāi)發(fā)商陷入困境。

　　3.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠(chǎng)商買(mǎi)者自由出入以及交易雙方數量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì )給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險。

　　從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性的市場(chǎng)，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當地經(jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì )發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價(jià)因房屋供應短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì )紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。

　　3.3　開(kāi)發(fā)時(shí)機的選擇

　　經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個(gè)階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長(cháng)，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會(huì )對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會(huì )信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會(huì )對房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(cháng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

　　3.4　開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶(hù)區位是普通常識，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門(mén)戶(hù)區位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目將實(shí)現最大的開(kāi)發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì )經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì )使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著(zhù)風(fēng)險的考驗，需要有一定的預見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(cháng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì )獲取較大的利潤。

　　3.5　開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇與開(kāi)發(fā)規模的確定

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購買(mǎi)土地、工程建設到推出廣告、上市銷(xiāo)售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費用后，通過(guò)各種借貸、預售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越大，開(kāi)發(fā)商承擔的風(fēng)險也就越大。

　　3.6　開(kāi)發(fā)周期的長(cháng)短

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(cháng)的時(shí)間，尤其是對于大中型開(kāi)發(fā)項目，從尋找機會(huì )、可行性研究、購買(mǎi)土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷(xiāo)售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對整個(gè)開(kāi)發(fā)期內的各項費用和收益流動(dòng)作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長(cháng)的開(kāi)發(fā)期內，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費者喜好的改變，社會(huì )經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預測的�？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據情況的發(fā)展而加以改變和調整。開(kāi)發(fā)期越長(cháng)，各種社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險也就越大。

　　此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險的重要因素。

　　4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險的具體措施

　　4.1　事先有效避開(kāi)風(fēng)險源地

　　例如，放棄某地區的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險。通常是，預測到在某邊貿地區長(cháng)期效益不能保證或某個(gè)地區將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險源地可完全解除某種風(fēng)險，但意味著(zhù)同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險投資費用。

　　4.2　采用多樣化（或組合化）投資

　　就是把資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目上�？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè )場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因為各種不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項目收益率相對較高的風(fēng)險大，開(kāi)發(fā)項目收益率相對較低的風(fēng)險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險就會(huì )降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險又可獲取較高的收益率。

　　4.3　以財務(wù)方式控制風(fēng)險

　　具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險轉嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險責任。再如實(shí)行項目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險分散到全體股東身上等。對某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險，或保險無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著(zhù)特有的作用。2）通過(guò)向保險公司投保，以繳納保險費為代價(jià)，將風(fēng)險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時(shí)、有效、合理的分攤損失和實(shí)施經(jīng)濟補償的方式，一直是處置風(fēng)險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風(fēng)險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風(fēng)險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤入日常經(jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險損失補償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專(zhuān)業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險手段的選擇與實(shí)踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風(fēng)險標的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟實(shí)力的制約。

　　4.4　對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調查，作出科學(xué)的預測

　　要仔細分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預測其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(cháng)潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來(lái)對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時(shí)，要分析社會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量并預測其變化，以確定開(kāi)發(fā)項目和開(kāi)發(fā)規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開(kāi)發(fā)項目的費用與收益。

　　4.5　在工程完工前，就與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約或預售合同

　　這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險，租金下降的風(fēng)險，售價(jià)跌落的風(fēng)險，都可通過(guò)預租預售的安排來(lái)避免。當然，預租、預售時(shí)，還應注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險降低意味著(zhù)與其交易的客戶(hù)的風(fēng)險提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(cháng)，其他行業(yè)的客戶(hù)就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預租或預售，則租金、售價(jià)就會(huì )被壓得較低。

　　4.6　通過(guò)簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

　　例如，利息支出增長(cháng)的風(fēng)險可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減��；建造費用增加的風(fēng)險可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來(lái)減��；工程不能按期完工的風(fēng)險可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

　　4.7　盡早完成開(kāi)發(fā)項目，以降低在開(kāi)發(fā)期內由于社會(huì )經(jīng)濟條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

　　此外，還應根據開(kāi)發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓。根據開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。

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