國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知

國稅發(fā)[2006]108號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅�。ㄗ灾螀^、直轄市）財政廳（局），青島、寧波、廈門(mén)市財政局：

　　《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規定，個(gè)人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個(gè)人所得稅。之后，根據我國經(jīng)濟形勢發(fā)展需要，《財政部、國家稅務(wù)總局、建設部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財稅字[1999]278號）對個(gè)人轉讓住房的個(gè)人所得稅應納稅所得額計算和換購住房的個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題做了具體規定。目前，在征收個(gè)人轉讓住房的個(gè)人所得稅中，各地又反映出一些需要進(jìn)一步明確的問(wèn)題。為完善制度，加強征管，根據個(gè)人所得稅法和稅收征收管理法的有關(guān)規定精神，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

　　一、對住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當理由的，征收機關(guān)依法有權根據有關(guān)信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價(jià)格一致。

　　二、對轉讓住房收入計算個(gè)人所得稅應納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

　�。ㄒ唬┓课菰�值具體為：

　　1.商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費。

　　2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費。

　　3.經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及相關(guān)稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

　　4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格計算的房?jì)r(jià)款，加上原購公有住房超標準面積實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款以及按規定向財政部門(mén)（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。

　　已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(jià)（或標準價(jià)）購買(mǎi)的公有住房。

　　經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。

　　5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）和《建設部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關(guān)規定，其原值分別為：

　�。�1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費；

　�。�2）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費；

　�。�3）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；

　�。�4）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

　�。ǘ�）轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　�。ㄈ�）合理費用是指：納稅人按照規定實(shí)際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費用的稅務(wù)統一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉讓的住房在轉讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

　�。�1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　�。�2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房?jì)r(jià)款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實(shí)扣除。

　　3.納稅人按照有關(guān)規定實(shí)際支付的手續費、公證費等，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據實(shí)扣除。

　　本條規定自2006年8月1日起執行。

　　三、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權的地市級地方稅務(wù)局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

　　四、各級稅務(wù)機關(guān)要嚴格執行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]82號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2005]156號）的規定。為方便出售住房的個(gè)人依法履行納稅義務(wù)，加強稅收征管，主管稅務(wù)機關(guān)要在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設置稅收征收窗口，個(gè)人轉讓住房應繳納的個(gè)人所得稅，應與轉讓環(huán)節應繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機關(guān)暫沒(méi)有條件在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門(mén)一并征收個(gè)人所得稅等稅收。

　　五、各級稅務(wù)機關(guān)要認真落實(shí)有關(guān)住房轉讓個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。按照《財政部、國家稅務(wù)總局、建設部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財稅字[1999]278號）的規定，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權益。

　　六、各級稅務(wù)機關(guān)要做好住房轉讓的個(gè)人所得稅納稅保證金收取、退還和有關(guān)管理工作。要按照《財政部、國家稅務(wù)總局、建設部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財稅字[1999]278號）和《國家稅務(wù)總局、財政部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)代保管資金賬戶(hù)管理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2005]181號）要求，按規定建立個(gè)人所得稅納稅保證金專(zhuān)戶(hù)，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時(shí)辦理。

　　七、各級稅務(wù)機關(guān)要認真宣傳和落實(shí)有關(guān)稅收政策，維護納稅人的各項合法權益。一是要持續、廣泛地宣傳個(gè)人所得稅法及有關(guān)稅收政策，加強對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個(gè)人所得稅的納稅輔導；二是要加強與房地產(chǎn)管理部門(mén)、中介機構的協(xié)調、溝通，充分發(fā)揮中介機構協(xié)稅護稅作用，促使其協(xié)助納稅人準確計算稅款；三是嚴格執行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應報送的有關(guān)資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對于符合減免稅政策的個(gè)人住房交易所得，要及時(shí)辦理減免稅審批手續。

　　國家稅務(wù)總局
二○○六年七月十八日

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