環(huán)境影響評價(jià)的概念從1973年第1次全國環(huán)境保護會(huì )議后，開(kāi)始引入中國。高等院校和科研單位的一些專(zhuān)家、學(xué)者，在報刊和學(xué)術(shù)會(huì )議上宣傳和倡導環(huán)境影響評價(jià)，并首先在環(huán)境質(zhì)量評價(jià)方面開(kāi)展了工作。1979年11月，中國環(huán)境學(xué)會(huì )環(huán)境質(zhì)量評價(jià)委員會(huì )編寫(xiě)了“環(huán)境質(zhì)量評價(jià)參考提綱”，為各地進(jìn)行環(huán)境質(zhì)量現狀評價(jià)研究提供了方法。1979年9月，《中華人民共和國環(huán)境保護法（試行）》頒布，規定：“一切企業(yè)、事業(yè)單位的選址、設計、建設和生產(chǎn)，都必須注意防止對環(huán)境的污染和破壞。在進(jìn)行新建、改建和擴建工程中，必須提出環(huán)境影響報告書(shū)，經(jīng)環(huán)境保護主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)審查批準后才能進(jìn)行設計”。至此，我國的環(huán)境影響評價(jià)制度正式建立起來(lái)[1].

　　從我國環(huán)境影響評價(jià)制度的發(fā)展可以看出，我國將建設項目納入環(huán)境影響評價(jià)制度管理主要是從工業(yè)建設項目（污染類(lèi)）開(kāi)始的，然后逐步擴大到生態(tài)方面的建設項目，而對房地產(chǎn)類(lèi)建設項目一直沒(méi)有統一的環(huán)境管理模式。直至1998年《建設項目環(huán)境保護管理條例》頒布后，國家環(huán)境保護總局才在1999年制訂的《建設項目環(huán)境保護分類(lèi)管理名錄（試行）》[2]中，明確將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目納入建設項目環(huán)境影響評價(jià)范圍，并根據房地產(chǎn)類(lèi)建設項目的占地面積或建設面積對其實(shí)行分類(lèi)管理。2001年國家環(huán)境保護總局針對全國對“試行名錄”的執行情況和有關(guān)部門(mén)的反饋意見(jiàn)，重新修訂了《建設項目環(huán)境保護分類(lèi)管理名錄》（第1批）[3].目前，我國對房地產(chǎn)類(lèi)建設項目的環(huán)境管理均是按照“第1名錄”的規定進(jìn)行分類(lèi)管理的，即建筑面積5萬(wàn)平米（含）以上應編制環(huán)境影響報告書(shū)，建筑面積5000（含）～50000平米的應編制環(huán)境影響報告表，建筑面積5000平米以下的編制環(huán)境影響登記表。

　　1、評價(jià)方法

　　1.1　評價(jià)的技術(shù)方法

　　自1979年環(huán)境影響評價(jià)制度在我國確立以來(lái)，我國在建設項目環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)方法方面做了很多的研究，1993年原國家環(huán)境保護局在總結多年實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上發(fā)布了《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導則》（總綱、大氣環(huán)境、地面水環(huán)境），該導則規定了建設項目環(huán)境影響評價(jià)的一般性原則、方法、內容及要求，主要適用于工業(yè)類(lèi)建設項目（污染類(lèi)）的評價(jià)，評價(jià)重點(diǎn)是對建設項目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施。

　　隨著(zhù)非污染生態(tài)類(lèi)建設項目的日益增多，我國加強了在非污染生態(tài)類(lèi)建設項目環(huán)境影響評價(jià)方面的研究，1997年國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導則———非污染生態(tài)影響》，明確了環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導則非污染生態(tài)影響評價(jià)的方法與要求，主要適用于水利、水電、礦業(yè)、農業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、交通運輸、旅游等行業(yè)開(kāi)發(fā)利用自然資源和海洋及海岸帶開(kāi)發(fā)，對生態(tài)環(huán)境造成影響的建設項目和區域開(kāi)發(fā)項目環(huán)境影響評價(jià)中的生態(tài)影響評價(jià)。

　　此外，國家環(huán)境保護總局和有關(guān)部門(mén)還加強了行業(yè)環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)方法的研究，發(fā)布了《輻射環(huán)境保護管理導則、電磁輻射環(huán)境影響評價(jià)方法與標準》（HJ/T10.3-1996）、《火電廠(chǎng)建設項目環(huán)境影響報告書(shū)編制規范》（HJ/T13-1996）、《港口建設項目環(huán)境影響評價(jià)規范》（JTJ226-97）、《公路建設項目環(huán)境影響評價(jià)規范（試行）》（JTJ005-96）等技術(shù)規范，用以指導電磁輻射、火電廠(chǎng)、公路等建設項目的環(huán)境影響評價(jià)工作。

　　1.2　評價(jià)的一般方法

　　1999年，國家環(huán)境保護總局發(fā)布《建設項目環(huán)境保護分類(lèi)管理名錄（試行）》后，我國將房地產(chǎn)類(lèi)建設項目正式納入了環(huán)境影響評價(jià)范圍，但沒(méi)有相應的評價(jià)技術(shù)導則和規范。目前，我國房地產(chǎn)類(lèi)建設項目評價(jià)一般沿用工業(yè)類(lèi)建設項目的評價(jià)導則，在其評價(jià)目的、等級、范圍、重點(diǎn)和因子的確定以及《報告書(shū)》的章節設置上都將房地產(chǎn)類(lèi)建設項目視作污染類(lèi)建設項目。

　�。�1）評價(jià)目的的確定。目前，房地產(chǎn)類(lèi)建設項目評價(jià)的主要目的是認真貫徹國家有關(guān)環(huán)境保護政策；從整體上綜合考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)對環(huán)境所產(chǎn)生的影響；實(shí)現污染物的達標排放和總量控制；反饋于設計，為房地產(chǎn)建設項目的建設和環(huán)境管理提供決策依據。

　�。�2）評價(jià)工作的一般等級和范圍的確定。根據《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導則》（GH/T2.1—2.3-93），結合房地產(chǎn)類(lèi)建設項目的特點(diǎn)與污染物排放強度特征，確定評價(jià)工作的等級和范圍。

　　環(huán)境空氣：由于房地產(chǎn)類(lèi)建設項目在施工期和營(yíng)運期一般采用清潔能源，大氣污染物排放量少，但施工期的揚塵、施工機械及車(chē)輛運輸排放的尾氣會(huì )對局部環(huán)境空氣質(zhì)量造成一定影響，因此，確定房地產(chǎn)類(lèi)建設項目施工期環(huán)境空氣一般評價(jià)等級為3級，評價(jià)范圍為項目場(chǎng)界區域內。

　　地表水：房地產(chǎn)類(lèi)建設項目排水主要為生活污水，污水水質(zhì)簡(jiǎn)單，如果排水進(jìn)入大中型河流的，地表水一般評價(jià)等級為3級，評價(jià)范圍為污水排口下游2000m；如果排水通過(guò)市政管網(wǎng)進(jìn)入城市污水處理場(chǎng)的，評價(jià)中只作簡(jiǎn)單的交待即可。

　　環(huán)境噪聲：房地產(chǎn)建設項目建成后噪聲源少，聲源聲級低，對周邊環(huán)境影響不大，但施工期噪聲聲源多而聲級高，因此，一般確定施工期評價(jià)等級為3級，評價(jià)范圍為場(chǎng)界100m以?xún)取?/p>

　�。�3）評價(jià)重點(diǎn)的確定。房地產(chǎn)類(lèi)建設項目的評價(jià)目的、等級、范圍確定了其評價(jià)的重點(diǎn)是，在工程分析的基礎上對施工期的噪聲和粉塵以及營(yíng)運期的污水、噪聲等環(huán)境影響進(jìn)行重點(diǎn)評價(jià)，對污水、噪聲等環(huán)境保護措施的經(jīng)濟技術(shù)可行性進(jìn)行論證。

　�。�4）評價(jià)因子的選取。評價(jià)因子一般包括環(huán)境質(zhì)量現狀評價(jià)因子和環(huán)境影響評價(jià)因子兩大類(lèi)，而環(huán)境質(zhì)量現狀評價(jià)一般包括環(huán)境空氣、地表水環(huán)境、聲環(huán)境等方面的評價(jià)因子，環(huán)境影響評價(jià)一般包括地表水、聲環(huán)境、固體廢棄物等方面的評價(jià)因子，評價(jià)時(shí)一般選取一些常見(jiàn)的評價(jià)因子。

　　環(huán)境質(zhì)量現狀評價(jià)：環(huán)境空氣評價(jià)因子一般選取SO2、NO2和TSP；地表水環(huán)境評價(jià)因子一般選取pH、CODcr、BOD5、TP、石油類(lèi)和氨氮；聲環(huán)境評價(jià)因子一般選取環(huán)境噪聲。

　　環(huán)境影響評價(jià)：地表水環(huán)境評價(jià)因子一般選取CODcr、BOD5、SS和動(dòng)植物油；聲環(huán)境評價(jià)因子一般選取等效A聲級；固體廢棄物評價(jià)因子一般選取建筑垃圾和生活垃圾。

　�。�5）《報告書(shū)》章節設置。房地產(chǎn)類(lèi)建設項目環(huán)境影響報告書(shū)一般包括以下幾方面的內容：

　　總則：主要介紹項目環(huán)境影響評價(jià)的目的、編制依據、采用的標準、環(huán)境敏感點(diǎn)和保護目標等方面的內容；

　　建設項目概況：主要是對建設項目的名稱(chēng)、地點(diǎn)及建設性質(zhì)、主要技術(shù)經(jīng)濟指標、總平面布局、交通組織以及水、電、氣供給，通訊、通風(fēng)空調，雨、污排水與生活污水處置設施位置、規模等公用工程的介紹；

　　工程分析：這是《報告書(shū)》比較重要的一個(gè)章節，主要是對施工期、營(yíng)運期污染物產(chǎn)生情況進(jìn)行較詳細地分析，并對建設項目擬采用的環(huán)境保護措施及效果進(jìn)行匯總；

　　區域自然社會(huì )環(huán)境概況：對氣象、地形地貌等自然環(huán)境，與項目相關(guān)的社會(huì )環(huán)境現狀進(jìn)行簡(jiǎn)明扼要的描述；

　　環(huán)境質(zhì)量現狀評價(jià)：主要是對擬建工程區域的空氣、地表水、聲環(huán)境進(jìn)行現狀評價(jià)；

　　環(huán)境影響預測評價(jià)：在工程分析的基礎上對施工期、營(yíng)運期的環(huán)境影響進(jìn)行定性或定量地分析；

　　環(huán)境保護措施：這也是評價(jià)的重點(diǎn)章節，主要是對施工期、營(yíng)運期的環(huán)境保護措施進(jìn)行經(jīng)濟、技術(shù)可行性論證，從而對項目提出反饋意見(jiàn)；

　　項目環(huán)境管理和監測計劃：設置環(huán)境管理機構，擬定環(huán)境管理內容和職責以及環(huán)境監測計劃等；

　　環(huán)境影響評價(jià)結論及建議：這是《報告書(shū)》最后一個(gè)章節，也是一個(gè)很重要的章節，通過(guò)前面幾個(gè)章節客觀(guān)、公正、科學(xué)地評價(jià)，在《報告書(shū)》的結論中必須要明確項目從環(huán)境保護角度建設是否可行，并對項目建設提出切實(shí)可行的建議。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現狀及開(kāi)發(fā)中存在的環(huán)境問(wèn)題

　　我國是一個(gè)發(fā)展中國家，人口多，底子薄，住宅問(wèn)題十分突出。隨著(zhù)我國改革開(kāi)放的不斷深入，經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，也促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。1998年以來(lái)，在國家宏觀(guān)政策的推動(dòng)下，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)持續快速發(fā)展，有效地啟動(dòng)了居民住房消費，為改善人民群眾居住條件、調整產(chǎn)業(yè)結構、加快城市建設、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、解決社會(huì )就業(yè)、擴大內需、拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)發(fā)揮了重要作用。2002年，全國城市人均住房建筑面積達到22.15m2[4]，住房短缺問(wèn)題基本解決。但與發(fā)達國家相比，與全面建設小康社會(huì )居民居住需求相比，仍有較大差距，住房苦樂(lè )不均問(wèn)題還比較普遍。

　　隨著(zhù)國民經(jīng)濟的持續發(fā)展、城鎮化進(jìn)程的加快、城鎮人口的增加、居民消費觀(guān)念和消費結構轉變，對住房的需求將持續增加，對居住環(huán)境、居住質(zhì)量的要求將不斷提高。未來(lái)幾年，房地產(chǎn)業(yè)仍將有較大的發(fā)展前景，一方面要繼續加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮住宅與房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動(dòng)作用；另一方面，要加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化步伐，提高住宅質(zhì)量，改善人居環(huán)境，滿(mǎn)足城鎮居民的住房需求。改善人居環(huán)境、提高居住質(zhì)量是黨的十六大提出的全面實(shí)現小康社會(huì )目標的重要內容。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是城市第3產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，作為城市人民的居家、工作、娛樂(lè )、商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所，它豐富了人民生活，讓人民安居樂(lè )業(yè)。隨著(zhù)國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們擁有了一個(gè)共同的愿望，就是生活環(huán)境的不斷改善，能夠擁有一個(gè)舒適、安靜的居住空間。然而，由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周?chē)�的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，工業(yè)廢水、廢氣、汽車(chē)尾氣、熱島效應、噪音、光污染等使城市居住和工作環(huán)境變差了很多，人們也更關(guān)注居住環(huán)境的健康舒適性和安全性。一些房地產(chǎn)商環(huán)意識薄弱，在房地產(chǎn)選址、建設時(shí)僅考慮地塊的區位、交通、能源及其他公用基礎設施等因素，沒(méi)有重視地塊外界環(huán)境影響、周邊的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、內部規劃建設及環(huán)境管理問(wèn)題，這樣必會(huì )暴露出或隱藏著(zhù)種種環(huán)境問(wèn)題，如交通擁擠、綠地缺乏、人口密集、廢物垃圾成山、污水橫流、高壓線(xiàn)橫穿小區、噪聲干擾、物業(yè)管理混亂等。

　　這些環(huán)境問(wèn)題對居民的健康與安全、小區的舒適性和生態(tài)價(jià)值等會(huì )產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調。要在開(kāi)發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要加強環(huán)境意識，做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區。引導我國房地產(chǎn)業(yè)走上“綠色”的可持續發(fā)展道路，使之成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　3、評價(jià)存在的問(wèn)題及發(fā)展趨勢

　　目前，我國對房地產(chǎn)類(lèi)建設項目的環(huán)境影響評價(jià)仍沿用工業(yè)建設項目的環(huán)境影響評價(jià)模式、手段、方法、體系，從其評價(jià)因子的選取，評價(jià)重點(diǎn)以及報告書(shū)的章節設置可以看出這種傳統的評價(jià)模式將房地產(chǎn)類(lèi)建設項目視為污染類(lèi)的建設項目，注重了房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設對外環(huán)境造成的影響，污染物能否達標排放以及所采取的環(huán)境保護措施是否可行等，而忽略了外環(huán)境及建筑群落布局對房屋使用者造成的影響，沒(méi)有考慮什么樣的環(huán)境適宜人居住。這種評價(jià)模式?jīng)]有抓住房地產(chǎn)類(lèi)建設項目的環(huán)境影響評價(jià)特點(diǎn)，不能適應現代社會(huì )對人居環(huán)境的要求。

　　居住環(huán)境是人類(lèi)生存環(huán)境的重要組成部分，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，居民對生活水平和居住環(huán)境的要求也不斷提高，不再是為了生存而生存，而是要求享受生活，體驗高質(zhì)量的人生，追求舒適、幸福的生存空間。這就給房地產(chǎn)類(lèi)建設項目環(huán)境影響評價(jià)提出了更高標準，同時(shí)也增加了環(huán)境影響評價(jià)的范圍與內容。房地產(chǎn)類(lèi)建設項目進(jìn)行評價(jià)時(shí)應當以人為主體，樹(shù)立“以人為本”的理念，考慮房地產(chǎn)類(lèi)建設項目環(huán)境影響評價(jià)所具有的與一般環(huán)境影響評價(jià)不同的特點(diǎn)，如項目與環(huán)境影響之間的雙向性；以危害居民健康的評價(jià)指標為主；評價(jià)范圍小而評價(jià)內容更全面更細致；評價(jià)過(guò)程不僅應當注重物理指標，亦應當注重定性指標等。在房地產(chǎn)類(lèi)建設項目環(huán)境影響評價(jià)方法、體系上還有大量的諸如評價(jià)方法學(xué)、評價(jià)因子的選取、評價(jià)標準及綜合評價(jià)指數的確定、評價(jià)結果的判定和公眾參與方式等工作有待研究。通過(guò)合理的評價(jià)體系來(lái)科學(xué)評價(jià)居住環(huán)境質(zhì)量及其人居環(huán)境適宜性，以便能夠準確地反映項目所在區域的環(huán)境狀況，更好地保護和提高項目的環(huán)境質(zhì)量。因此，建立具有科學(xué)性和規范化的居住環(huán)境適宜性評價(jià)體系就顯得十分必要和緊迫。

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