閩建房[2006]95號        

各設區市房管局、建設局：

　　根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》和建設部《業(yè)主大會(huì )規程》等有關(guān)規定，現將《關(guān)于加強業(yè)主大會(huì )制度建設的若干意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請認真遵照執行。在執行過(guò)程中有何意見(jiàn)和建議請逕向省廳房管處反映。

　　附件：《關(guān)于加強業(yè)主大會(huì )制度建設若干意見(jiàn)》

　　福建省建設廳
二○○六年十二月二十九日

  關(guān)于加強業(yè)主大會(huì )制度建設的若干意見(jiàn)

　　為規范業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì )及選舉業(yè)主委員會(huì )，維護全體業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)管理活動(dòng)健康、有序開(kāi)展，促進(jìn)構建和諧社會(huì )，根據《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》（以下稱(chēng)《省條例》）、建設部《業(yè)主大會(huì )規程》等有關(guān)規定，現就加強業(yè)主大會(huì )制度建設提出以下意見(jiàn)，請認真遵照執行。

　　一、加強領(lǐng)導，全面推行業(yè)主大會(huì )制度業(yè)主大會(huì )制度是物業(yè)管理活動(dòng)的基礎。

　　各市、縣（區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要以《物業(yè)管理條例》和《省條例》為依據，把成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )工作作為當前物業(yè)管理工作的一件重要工作來(lái)抓。要成立房地產(chǎn)行政主管部門(mén)分管領(lǐng)導為負責人、主管科（處）室參加的領(lǐng)導協(xié)調機構，積極指導開(kāi)展業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建工作，研究制定工作方案，認真組織實(shí)施。

　　要充分利用各種宣傳媒介，通過(guò)電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò )等新聞媒體和社區廣告欄等載體，大力宣傳業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )有關(guān)法律法規，業(yè)主與物業(yè)部門(mén)之間的責、權、利，業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生的程序，成立業(yè)主委員會(huì )對維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)權益的意義，使更多的業(yè)主和物業(yè)管理各方主體支持業(yè)主大會(huì )組建和業(yè)主委員會(huì )工作。

　　二、規范程序，積極指導物業(yè)管理區域依法成立業(yè)主大會(huì )

　�。ㄒ唬┚邆涑闪�條件的要及時(shí)指導成立首次業(yè)主大會(huì )對于新建物業(yè)管理區域內，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿(mǎn)兩年的，各市、縣（區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要積極指導轄區內業(yè)主和相關(guān)單位按照《物業(yè)管理條例》、《省條例》、《業(yè)主大會(huì )規程》等規定成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。對舊住宅小區，要在尊重居民意愿基礎上，由街道辦事處、鄉鎮人民政府積極引導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，改善基礎條件，逐步推行物業(yè)管理。

　�。ǘ�）首次業(yè)主大會(huì )籌備工作

　　1、物業(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的，建設單位應按《省條例》第九條規定，向縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面報告，并提交有關(guān)資料�？h（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)接到建設單位的書(shū)面報告或者業(yè)主的書(shū)面請求之日起30日內，應會(huì )同鄉（鎮）政府或者城市街道辦事處成立業(yè)主大會(huì )籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“籌備組”），并確定籌備組召集人，開(kāi)展業(yè)主大會(huì )的籌建工作。

　　2、籌備組由業(yè)主代表、居民委員會(huì )（社區居民委員會(huì )）代表5至11人組成，可邀請建設單位參加。業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表應由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主代表所占比例應不低于籌備組總人數的三分之二。尚未銷(xiāo)售的物業(yè)，建設單位可作為業(yè)主代表參加籌備組�；I備組成立7日內應在物業(yè)管理區域內公布籌備組成員名單。

　　3、籌備組應在縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，按照《省條例》第十條規定，做好各項籌備工作。

　�。ㄈ�）分期開(kāi)發(fā)項目業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立屬于同一個(gè)物業(yè)管理區域的建設項目分期開(kāi)發(fā)的，先行開(kāi)發(fā)區域內出售并交付使用的物業(yè)符合《省條例》條件的，應成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )組成人數應按照分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)建筑面積比例，在《業(yè)主大會(huì )議事規則》中約定。業(yè)主大會(huì )成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，即成為該業(yè)主大會(huì )的組成成員。業(yè)主委員會(huì )應按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》的約定，增補業(yè)主委員會(huì )委員，增補的業(yè)主委員會(huì )委員任期與其他委員的任期相同。

　�。ㄋ模�業(yè)主身份的認定業(yè)主身份的認定原則上以房地產(chǎn)權證記載的權利人為準。房屋已出售但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權證的，房屋銷(xiāo)（預）售合同中記載的購房人可以視為業(yè)主。夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住親屬能夠提供合法有效法律文件證明其對房屋享有共有權利的，在物業(yè)管理中也可確認具有業(yè)主身份。房地產(chǎn)權證記載的權利人或房屋銷(xiāo)（預）售合同中的購房人以及能夠證明其享有業(yè)主權利的人超過(guò)一人的，應推選其中一人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。未成年人業(yè)主一般應由其法定監護人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組應按照少數服從多數的原則，根據《省條例》第十二條規定，從中選擇確定一種投票權數方式。

　�。ㄎ澹�業(yè)主代表的產(chǎn)生和職責根據《省條例》第十三條規定，業(yè)主大會(huì )以集體討論形式召開(kāi)會(huì )議的，以幢、單元、樓層等為單位推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，首次業(yè)主大會(huì )業(yè)主代表的推選方式及業(yè)主代表人數可由籌備組確定，并在《業(yè)主大會(huì )議事規則》（草案）中體現。業(yè)主大會(huì )首次會(huì )議之后的業(yè)主代表的推選方式及業(yè)主代表人數由《業(yè)主大會(huì )議事規則》約定。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選業(yè)主代表參加。

　　業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的3日前，就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)，業(yè)主大會(huì )會(huì )議凡需投票表決的事項，業(yè)主贊同、反對及棄權的表決票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票時(shí)如實(shí)反映。

　�。�六）業(yè)主委員會(huì )候選人產(chǎn)生辦法籌備組應在街道辦事處（鄉鎮政府）和縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，根據物業(yè)管理區域規模及業(yè)主委員會(huì )委員的代表性、廣泛性和物業(yè)類(lèi)型，確定委員候選人的分布和人數（根據《省條例》規定的業(yè)主委員會(huì )委員人數相應地由5—13名成員組成），并實(shí)行差額或等額選舉。業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生可采用下列辦法：

　　1、籌備組直接聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，匯總后由籌備組以少數服從多數的表決方式提出業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單；

　　2、籌備組書(shū)面公告業(yè)主到指定地點(diǎn)領(lǐng)取推薦表進(jìn)行自薦或推薦，根據推薦人數由高到低產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員候選人。

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組應在物業(yè)管理區域內予以書(shū)面公告。

　�。ㄆ撸┗I備組在業(yè)主委員會(huì )選舉前應做好下列準備工作

　　1、公布選舉的時(shí)間和投票地點(diǎn)，在投票日7日前，采取直接送達、郵寄送達或籌備組確定的其他方式將選票送達業(yè)主，并保存送達憑證；

　　2、確定監票、計票、唱票及其他選舉工作人員（監票、計票、唱票人員應由非業(yè)主委員會(huì )委員候選人的其他業(yè)主或籌備組認可的有關(guān)人員擔任）；

　　3、準備票箱和選票。

　　業(yè)主委員會(huì )的選舉應有物業(yè)管理區域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加；業(yè)主委員會(huì )委員的當選應經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上通過(guò)。

　　業(yè)主委員會(huì )選舉時(shí)，經(jīng)與會(huì )業(yè)主過(guò)半數投票權同意的人數超過(guò)應選名額時(shí)，以得票多的當選；若票數相等，不能確定當選人時(shí)，應對得票數相等的被選舉人再次投票選舉，以得票多的當選。經(jīng)與會(huì )業(yè)主過(guò)半數投票權同意的被選舉人少于應選名額時(shí)，應及時(shí)另行選舉。確實(shí)不能按籌備組確定的人數選出業(yè)主委員會(huì )委員的，可按實(shí)際選出的人數為準確定。

　　投票結束后，采取公開(kāi)驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員的監督下，認真核對，計算票數，當場(chǎng)公布投票結果，并由唱票、計票和監票人簽字后，由產(chǎn)生后的業(yè)主委員會(huì )存檔。

　�。ò耍�業(yè)主委員會(huì )委員的變更經(jīng)業(yè)主委員會(huì )半數以上委員或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會(huì )委員的，業(yè)主委員會(huì )應召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并在物業(yè)管理區域內公告，辦理變更后備案手續。

　�。ň牛�業(yè)主委員會(huì )會(huì )議業(yè)主委員會(huì )應按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定和業(yè)主委員會(huì )章程的規定召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要開(kāi)會(huì )的，應及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應作書(shū)面記錄，由出席會(huì )議的委員簽字后存檔。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應有過(guò)半數委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員人數半數以上同意。業(yè)主委員會(huì )的決定應在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。

　�。ㄊ�）業(yè)主委員會(huì )換屆業(yè)主委員會(huì )在其任期屆滿(mǎn)前兩個(gè)月內，應按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未換屆的，按照《省條例》第13條第2款、第3款規定進(jìn)行換屆，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )委員，并按規定辦理備案手續。新一屆業(yè)主委員會(huì )委員產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì )委員繼續履行職責。

　�。ㄊ�一）采用書(shū)面征求意見(jiàn)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的程序

　　1、會(huì )議籌備工作。業(yè)主委員會(huì )（換屆籌備組）根據業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢(xún)意見(jiàn)表或表決票（選票）、核實(shí)業(yè)主情況。

　　2、發(fā)布公告。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議前15日，由業(yè)主委員會(huì )（換屆籌備組）發(fā)放征詢(xún)意見(jiàn)表或表決票（選票），將業(yè)主大會(huì )議事內容書(shū)面征詢(xún)物業(yè)管理區域內業(yè)主意見(jiàn)或由業(yè)主投票表決。同時(shí)將業(yè)主大會(huì )議事內容向物業(yè)管理區域內全體業(yè)主公告。

　　3、征詢(xún)意見(jiàn)或投票表決。征詢(xún)意見(jiàn)表或表決票（選票）由業(yè)主委員會(huì )（換屆籌備組）直接送達或郵寄送達業(yè)主，并保存送達憑證；

　　4、回收統計意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì )（換屆籌備組）根據回收業(yè)主意見(jiàn)，進(jìn)行意見(jiàn)匯總或者票數統計。居民委員會(huì )（社區委員會(huì )）應參與書(shū)面征求意見(jiàn)全過(guò)程的指導監督。

　　5、通報大會(huì )議事決定。業(yè)主委員會(huì )（換屆籌備組）在公告欄通報征詢(xún)意見(jiàn)或投票統計結果，接受業(yè)主的查詢(xún)和監督。

　　業(yè)主委員會(huì )（換屆籌備組）根據征詢(xún)意見(jiàn)或投票統計結果形成業(yè)主大會(huì )的議事決定，并在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主委員會(huì )（換屆籌備組）應做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議書(shū)面記錄并存檔。

　�。ㄊ�二）業(yè)主委員會(huì )的任期、備案業(yè)主委員會(huì )每屆任期三年，任期從本次選舉結束之日起計算，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )成立后，應自選舉產(chǎn)生之日起30日內，按照規定持業(yè)主委員會(huì )備案表、業(yè)主大會(huì )會(huì )議情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程與委員名單等資料到所在縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的備案材料確認后，出具《業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立備案證明》，業(yè)主委員會(huì )應將《業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立備案證明》在所在區域內向全體業(yè)主公示。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的，應及時(shí)向備案部門(mén)變更備案。

　�。ㄊ�三）工作經(jīng)費業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體辦法應在業(yè)主大會(huì )議事規則中體現。

　　工作經(jīng)費使用情況，業(yè)主委員會(huì )每半年應在物業(yè)管理區域內公告，并接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。

　�。ㄊ�四）檔案管理業(yè)主委員會(huì )應建立檔案管理制度，對下列檔案資料編號造冊，并指定專(zhuān)人管理：

　　1、各類(lèi)會(huì )議記錄、紀要；

　　2、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )作出的決議、決定等書(shū)面材料；

　　3、各屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生、備案的材料；

　　4、業(yè)主清單及聯(lián)系方式；

　　5、訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　6、有關(guān)法律、法規和業(yè)務(wù)文件；

　　7、業(yè)主和使用人的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū)；

　　8、維修資金收支情況清單；

　　9、《省條例》第十九條規定的建設單位提供的資料；

　　10、其他有關(guān)材料。

　�。ㄊ�五）印章使用管理新成立的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )可憑縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)出具的《業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立備案證明》刻制印章。印章刻好后向物業(yè)管理區域所在縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應建立健全印章管理制度，指定專(zhuān)人負責保管印章，規范使用管理。

　　對違反印章使用規定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，依照《省條例》及相關(guān)法規規定，追究責任人的相應責任。

　�。ㄊ�六）業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　住宅小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應告知相關(guān)居民委員會(huì )，并聽(tīng)取其建議。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主監督委員會(huì )的選舉產(chǎn)生辦法參照上述意見(jiàn)進(jìn)行。

　　三、工作措施

　�。ㄒ唬┱{查摸底。各縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要對轄區內物業(yè)管理區域劃分、物業(yè)規模（面積、戶(hù)數）及類(lèi)型、產(chǎn)權歸屬、物業(yè)管理情況、業(yè)主大會(huì )組織狀態(tài)等情況進(jìn)行全面調查，做到底數清楚。

　�。ǘ�）及時(shí)制定、上報工作方案。各縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要抓緊布置，在調查摸底的基礎上，根據不同物業(yè)管理區域情況，認真分析業(yè)主大會(huì )成立工作重點(diǎn)和難點(diǎn)，研究制定相應工作方案。方案制定后，要及時(shí)上報設區市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。 各設區市要按季度將此項工作開(kāi)展情況書(shū)面上報省廳房管處。

　�。ㄈ�）強化工作責任。對房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和其他有關(guān)行政主管部門(mén)及其工作人員，不按規定組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組的，或非法干預業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，上級主管部門(mén)或者監察機關(guān)將根據《省條例》第六十七條規定，責令改正，并對直接負責人和其他責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。