深圳市住宅局關(guān)于重新發(fā)布《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)管理規定》等11件規范性文件的決定

　　深住[2002]38號

　　根據深圳市人民政府辦公廳《關(guān)于組織修訂和重新發(fā)布市政府及各工作部門(mén)規范性文件的通知》（深府辦[2001]98號）的要求，我局對我局及市物業(yè)管理委員會(huì )和原市房管局2001年12月31日以前制定的規范性文件進(jìn)行了全面清理，對需要繼續執行的規范性文件作了必要的技術(shù)性修改�，F決定將《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)管理規定》等11件規范性文件重新發(fā)布。我局及市物業(yè)管理委員會(huì )和原市房管局2001年12月31日以前制定的規范性文件本次未重新發(fā)布的，今后不再執行。

　　深圳市住宅局創(chuàng )建用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程試行辦法（2001年3月8日　深住[2001]17號）

　　為改善居民的生活環(huán)境，更好地體現為民辦實(shí)事的承諾，經(jīng)研究，決定在安居房建設中開(kāi)展創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的活動(dòng)，并提出如下辦法。

　　一、創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”活動(dòng)的主要目標

　　采取有效措施，加大管理力度，確保安居房工程的質(zhì)量整體水平有較大提高。交付使用的土建、安裝及各類(lèi)配套工程的質(zhì)量要全部達到國家和地方的有關(guān)設計規范、工程施工及驗收規范、質(zhì)量檢驗評定標準等要求，在確保住宅工程結構安全的基礎上，基本消除質(zhì)量通病，重點(diǎn)要解決裂縫、滲漏水等問(wèn)題。具體目標是：

　�。ㄒ唬┳≌�工程優(yōu)良率達到100％，其工程質(zhì)量還應符合下列標準

　　1.所含分部、分項工程的質(zhì)量應全部合格，且分部工程中地基與基礎工程、主體工程、地面與樓面工程、裝飾工程、屋面工程、給排水工程及電氣工程要符合優(yōu)良標準；

　　2.各分項工程保證項目必須符合相應質(zhì)量檢驗評定標準的規定；基本項目每項抽檢的處（件）應符合相應質(zhì)量檢驗評定標準的合格規定，其中有75％及其以上的處（件）符合優(yōu)良規定；允許偏差項目抽檢的點(diǎn)數中，有95％及其以上的實(shí)測值在相應質(zhì)量檢驗評定標準的允許偏差范圍內；

　　3.質(zhì)量保證資料齊全；

　　4.觀(guān)感質(zhì)量的評定得分率達到88％及其以上。

　�。ǘ�）消除房屋結構裂縫，減少非結構裂縫，杜絕重大質(zhì)量事故；

　�。ㄈ�）加大房屋滲漏水的防治力度，重點(diǎn)治理門(mén)窗滲漏、外墻滲漏、屋面滲漏及廚廁滲漏等，房屋無(wú)滲漏率達98％以上（以戶(hù)為單位計算）；

　�。ㄋ模┳�戶(hù)對工程質(zhì)量的投訴率大幅度降低，住戶(hù)滿(mǎn)意率達90％以上。

　　二、加強組織領(lǐng)導，確保創(chuàng )建工作的實(shí)施　�。ù藯l內容為非政策性措施，略去）

　　三、加強設計、施工和物業(yè)管理，努力提高安居房工程質(zhì)量水平

　　在安居房的建設過(guò)程中，要遵循用戶(hù)至上的原則，建立住戶(hù)質(zhì)量監督機制，把符合國家的有關(guān)質(zhì)量標準、保證用戶(hù)滿(mǎn)意和杜絕質(zhì)量通病作為我們規劃設計和施工管理的奮斗目標。為了達到上述目標，要求做好以下幾方面的工作：

　�。ㄒ唬�為保證參與安居房建設的各方能真正落實(shí)本辦法，我局將與安居房建設各設計、施工、監理和物業(yè)管理單位簽訂《共建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”責任書(shū)》，責任書(shū)中將明確共建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的目標、共同遵守的原則、雙方各自應盡的義務(wù)和必須承擔的責任�！敦熑螘�(shū)》經(jīng)簽字雙方商定，作為相應合同的附件。參與安居房建設的各專(zhuān)業(yè)分包單位也要執行本辦法，并與相關(guān)單位簽訂《責任書(shū)》。各分包單位或設備、材料供貨單位要接受總包單位的協(xié)調管理和質(zhì)量控制。在對分包單位或設備、材料供貨單位付款時(shí)，必須由總包單位對其施工進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行認定，并在付款憑證上簽字蓋章；

　�。ǘ�）精心設計、科學(xué)規劃，在安居房住宅及小區的設計中充分體現以人為本的思想。項目在設計前，必須進(jìn)行可行性研究并作出科學(xué)的決策，要提供詳盡的《設計委托書(shū)》和《設計任務(wù)書(shū)》，明確設計要求和設計標準，充分考慮項目的功能、環(huán)境和質(zhì)量因素。對設計方案要進(jìn)行公開(kāi)招標，選擇優(yōu)化的設計方案并委托符合資質(zhì)認證條件的設計單位進(jìn)行設計。要加強設計管理，提高服務(wù)意識和設計質(zhì)量水平。要建立設計監督和審查制度，做到在設計過(guò)程中對設計工作進(jìn)行有效的監控，在設計圖紙完成后要對設計圖紙進(jìn)行嚴格細致的審查。避免因設計不當對功能、環(huán)境和質(zhì)量造成不良影響，力爭把住戶(hù)不滿(mǎn)意的問(wèn)題消滅在圖紙上。安居房工程施工圖未經(jīng)審查或審查未能通過(guò)者，不得進(jìn)行施工。各有關(guān)單位要嚴格執行圖紙審查制度，在工程開(kāi)工前，如監理或施工單位審圖發(fā)現出設計問(wèn)題，由設計單位負責修改，并承擔全部責任；如監理或施工單位未能及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，在施工中或竣工后因設計問(wèn)題造成工程損失的，監理和施工單位也要承擔對圖紙把關(guān)不嚴的責任；

　�。ㄈ�）安居房工程必須履行項目有關(guān)審批手續，必須依法進(jìn)行招標。參與投標的施工企業(yè)，必須是符合資質(zhì)條件，業(yè)績(jì)和信譽(yù)良好的單位，凡資質(zhì)不符、信譽(yù)較差或在以往的安居房建設中有不良業(yè)績(jì)者，一律不得參與投標。招標過(guò)程必須嚴格遵守國家和地方有關(guān)法規，遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，按規定的程序進(jìn)行，嚴禁弄虛作假，以權謀私的行為，確保參與安居房建設的單位必須是資信優(yōu)良的單位；

　�。ㄋ模┲贫ㄇ袑�(shí)可行的項目建設計劃，統籌安排項目投資和項目進(jìn)度。在確保工程質(zhì)量的前提下，合理安排項目的投資計劃并進(jìn)行有效的控制，為安居房的優(yōu)質(zhì)低價(jià)創(chuàng )造條件。根據安居房建設各階段的工作內容、工作程序、持續時(shí)間和銜接關(guān)系，科學(xué)地安排進(jìn)度計劃，找出關(guān)鍵線(xiàn)路，考慮技術(shù)和質(zhì)量對工期的限定，合理安排工期。在實(shí)施過(guò)程中，對項目要進(jìn)行有效的監控，對出現的偏差，要分析原因并采取補救措施進(jìn)行調整，直到向用戶(hù)交付滿(mǎn)意的安居房；

　�。ㄎ澹┱J真細致地審查施工單位提交的施工方案、施工組織設計或施工計劃。重點(diǎn)檢查對各種質(zhì)量通病有無(wú)防范措施，能否落實(shí)；對目前采用的清水砼樓板和取消內隔墻有無(wú)質(zhì)量保證措施；住宅工程的滲漏水問(wèn)題能否基本解決。對在審查中發(fā)現的問(wèn)題，要及時(shí)解決，保證創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的安居房的工程質(zhì)量有可靠的技術(shù)保障；

　�。�六）“創(chuàng )建辦”要組織對開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)的安居房工程進(jìn)行定期檢查。每個(gè)季度檢查一次施工單位的施工組織情況，檢查各項目的項目經(jīng)理、技術(shù)負責人、施工管理負責人的資質(zhì)和工作情況，檢查各主要工種施工人員持證上崗情況，檢查施工人員、施工機械和施工裝備的配置情況等，確保以上各項內容能滿(mǎn)足工程施工的需要。每個(gè)月檢查一次現場(chǎng)施工質(zhì)量情況，檢查工程質(zhì)量是否滿(mǎn)足設計圖紙和施工技術(shù)標準的要求；檢查使用的建筑材料、建筑構配件、設備和商品砼是否滿(mǎn)足設計、規范要求和合同約定，應該進(jìn)行招標的設備、材料，必須按規定進(jìn)行招標；檢查是否按工序操作和執行隱蔽檢驗制度。對易形成質(zhì)量通病的部位和工序要重點(diǎn)檢查；

　�。ㄆ撸┌押每⒐を炇召|(zhì)量關(guān)。在施工單位完成竣工自檢和監理單位驗收通過(guò)的基礎上，由建設單位組織設計、施工、監理等單位對工程進(jìn)行竣工驗收，局“創(chuàng )建辦”為我局住宅工程竣工驗收組織機構；為創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”，竣工驗收標準分為兩級，一級以國家現行規范、質(zhì)量檢驗評定標準以及設計圖紙等作為驗收評定的依據，按施工合同約定的優(yōu)良等級標準進(jìn)行驗收，達不到優(yōu)良等級的工程不予通過(guò)驗收，必須整改達到優(yōu)良標準；另一級是以創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的有關(guān)要求和標準為依據，嚴格檢驗工程的達標情況。除了檢驗工程實(shí)體外，還要檢查歷次分項、分部工程驗收評定情況以及歷次質(zhì)量檢查情況，對工程是否符合“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的標準要作出初步評價(jià)�？⒐を炇找院�，由物業(yè)管理單位向住戶(hù)辦理房屋移交手續，并組織住戶(hù)對各自的房屋進(jìn)行檢驗，檢驗后住戶(hù)填寫(xiě)《住戶(hù)驗收初評表》。施工單位必須對住戶(hù)提出的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改。對因施工質(zhì)量不符合要求不能通過(guò)驗收給建設單位和住戶(hù)造成損失的，施工單位要負賠償責任。自驗收通過(guò)之日起滿(mǎn)一年以后，由物業(yè)管理單位組織住戶(hù)對住宅進(jìn)行復驗，并填寫(xiě)《住戶(hù)驗收復評表》。住戶(hù)滿(mǎn)意率達不到90％的工程，不能評為“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”；

　�。ò耍┙�立安居房建設施工企業(yè)檔案庫。對參加安居房建設的各施工單位的基本情況，包括管理人員、技術(shù)人員和主要施工人員的情況、施工機械和裝備情況，歷次檢查的情況，竣工驗收的情況，住戶(hù)滿(mǎn)意率的情況，全部建立檔案，作為創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的評定以及今后我局工程招標時(shí)對投標單位的選擇依據。對歷次檢查中出現問(wèn)題的單位和責任人，也要登記在案，作為結算和相應處罰的依據。為增加安居房建設管理和工程質(zhì)量的透明度，我局將以適當的方式向住戶(hù)通報有關(guān)工程質(zhì)量和工程進(jìn)展情況；

　�。ň牛┌簿臃康奈飿I(yè)管理單位要積極參加創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”活動(dòng)，認真向住戶(hù)解釋創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”活動(dòng)的意義，爭取住戶(hù)對創(chuàng )建活動(dòng)的支持和配合，并組織好住戶(hù)對住宅驗收和滿(mǎn)意率的評定工作。為解決住戶(hù)入住后的不規范裝修造成住宅質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理單位要加大對住戶(hù)裝修的引導和管理力度，并制定相應的公約，防止因裝修而造成房屋結構和住宅質(zhì)量的損害。施工質(zhì)量問(wèn)題由施工單位負責到底，如確因住戶(hù)裝修造成了質(zhì)量損害，物業(yè)管理單位要負監管不力的責任，視情節輕重，物業(yè)管理單位要承擔10％-30％的施工維修費用。

　　四、“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的評定

　　凡在竣工驗收時(shí)評定為優(yōu)良等級，并被初步確定為符合“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”驗收標準以及住戶(hù)驗收初評滿(mǎn)意率達90％以上的安居房工程，均具備申報“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的條件�！坝脩�(hù)滿(mǎn)意住宅工程”由施工單位自報、監理單位審核、建設單位初評，最后由評定委員會(huì )終評。評定委員會(huì )由我局創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”領(lǐng)導小組成員、建設局有關(guān)領(lǐng)導、有關(guān)單位的專(zhuān)家及住戶(hù)代表共同組成，評定時(shí)間安排在工程竣工驗收一年后進(jìn)行。各單位的申報材料除包括竣工驗收證明書(shū)及各項檢查情況外，還應包括住戶(hù)驗收初評滿(mǎn)意率調查表及使用一年后復評滿(mǎn)意率調查表。對符合基本條件且住宅使用一年后復評滿(mǎn)意率仍達90％以上的工程，經(jīng)評定委員會(huì )評審通過(guò)，發(fā)給《用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程證書(shū)》及獎牌，并獎給施工企業(yè)合同總價(jià)1％、監理單位監理費2％的獎金。對獲得《用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程證書(shū)》的施工企業(yè)，我局還將獎勵推薦參與今后同類(lèi)工程的投標，并報建設局作為企業(yè)綜合評價(jià)和獎勵的依據。對獲得“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的設計和物業(yè)管理單位，我局也將給予適當的獎勵。

　　我局創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”活動(dòng)將首先在彩田村住宅工程中進(jìn)行試點(diǎn)，在總結經(jīng)驗的基礎上，再逐步在其它項目中推廣。參與我局創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”的各設計、施工和監理等單位要按照我局的統一部署，積極組織本單位的創(chuàng )建活動(dòng)，并制定相應的辦法和措施，確保創(chuàng )建“用戶(hù)滿(mǎn)意住宅工程”活動(dòng)取得明顯的成效，使安居房工程的質(zhì)量水平有較大的提高。