一、問(wèn)題的提出隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控的進(jìn)一步加強和銀行對房地產(chǎn)信貸的緊縮，房地產(chǎn)貸款的放貸比例也越來(lái)越低。

　　許多從事房地產(chǎn)信貸的中介公司的業(yè)務(wù)受到了很大的影響。一些不法分子開(kāi)始利用抵押貸款估價(jià)報告文本制作中存在的缺陷，不惜采用挖補、粘貼、復印等方式，篡改抵押貸款估價(jià)報告結論，蒙騙銀行。他們利用某些信貸中介公司及銀行信貸員的私欲，相互勾結，“克隆”房地產(chǎn)權證、私刻房地產(chǎn)估價(jià)機構公章和估價(jià)師印章、偽造和篡改抵押貸款估價(jià)報告等手段，無(wú)中生有，肆無(wú)忌憚地騙取銀行貸款，產(chǎn)生了嚴重的后果。此外，由于銀行抵押貸款估價(jià)報告的收費低、時(shí)間緊，一些估價(jià)機構為了節約成本、提高效率，采用的估價(jià)報告格式是簡(jiǎn)化版本，也極易被偽造和篡改。以上情況使得抵押貸款估價(jià)報告被偽造和篡改的風(fēng)險驟增。

　　二、偽造報告、篡改結論的手段今年中國銀行監督委員會(huì )在滬進(jìn)行的一次房地產(chǎn)信貸例行抽查時(shí)發(fā)現：

　　本市一家著(zhù)名的大銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，有三家上海A級房地產(chǎn)估價(jià)機構的估價(jià)報告被不法分子多次偽造和篡改。其手段五花八門(mén)，觸目驚心。確實(shí)應該引起房地產(chǎn)估價(jià)機構同行們的嚴重關(guān)注和極大警惕！

　　手段之一：利用某些估價(jià)機構采用活頁(yè)式估價(jià)報告裝訂格式和估價(jià)報告邊縫上缺蓋騎縫章印的缺陷。不法分子把活頁(yè)式估價(jià)報告拆開(kāi)，采用挖補、粘貼、重新復印等方式，修改載有估價(jià)結論的一頁(yè)，篡改估價(jià)報告結論，然后重新裝訂成冊，蒙騙取得銀行對房地產(chǎn)的高額貸款。

　　手段之二：利用有些估價(jià)師的文本制作習慣——以“此頁(yè)無(wú)正文”的形式，將房地產(chǎn)估價(jià)師章印、簽字和機構公章的最后一節單獨成一頁(yè)，從而使估價(jià)結論與有房地產(chǎn)估價(jià)師章印、簽字、機構公章的頁(yè)碼相分離，篡改估價(jià)報告結論。

　　手段之三：采用委托估價(jià)機構評估同一樓盤(pán)的兩套不同面積的房屋，利用兩份同一樓盤(pán)不同面積的真實(shí)報告，進(jìn)行抽頁(yè)、換頁(yè)，用張冠李戴的方式，篡改估價(jià)報告結論。

　　手段之四：勾結估價(jià)機構內部極個(gè)別的職業(yè)道德敗壞的估價(jià)師，里應外合，利用估價(jià)機構內部管理上的疏忽，躲避估價(jià)質(zhì)量監管，偷蓋機構印章、法人印章和估價(jià)師印章，出具虛假估價(jià)報告，蒙騙銀行。

　　手段之五：采用惡劣手段，不惜犯罪，“克隆”房地產(chǎn)權證，全套私刻機構印章、法人印章和估價(jià)師印章，完全假冒估價(jià)機構抵押貸款估價(jià)報告，騙取銀行貸款后，逃之夭夭。

　　三、估價(jià)報告制作中存在的風(fēng)險隱患關(guān)于房地產(chǎn)評估時(shí)如何規避風(fēng)險，各估價(jià)機構都有的經(jīng)驗，而且頗有心得。

　　但是對于房地產(chǎn)估價(jià)的最終產(chǎn)品——估價(jià)報告的文本制作的風(fēng)險意識，往往是缺少關(guān)注、警惕不夠。據筆者不完全統計，本市的估價(jià)機構抵押貸款估價(jià)報告的文本制作存在著(zhù)以下隱患：一是采用活頁(yè)式報告裝訂居多；二是估價(jià)報告邊縫上缺蓋騎縫章??；三是報告扉頁(yè)缺少較難復制、篡改的“致委托方函”；四是估價(jià)結論與估價(jià)師印章、簽字、機構公章不在同一頁(yè)碼上。這些隱患都容易成為不法分子偽造和篡改估價(jià)報告的漏洞。

　　四、提出幾點(diǎn)防范措施估價(jià)機構如何防范抵押貸款估價(jià)報告文本制作的風(fēng)險，既最大限度地增加不法分子的犯罪成本，又不增加或盡量少增加機構的管理成本，應成為估價(jià)機構共同關(guān)心的問(wèn)題。

　　筆者建議采取如下措施用來(lái)彌補估價(jià)報告文本制作上存在的缺陷，供同行們參考：

　　1.對房地產(chǎn)抵押貸款估價(jià)報告執行嚴格的管理制度，每份估價(jià)報告都由特快專(zhuān)遞送達銀行，減少中間環(huán)節?；蛘邔ⅰ爸挛蟹胶币豁?yè)直接傳真給銀行復核，防止篡改評估報告的不法行為發(fā)生。

　　2.估價(jià)報告裝訂盡量采用一次性、固定型不可拆裝訂，使報告不容易抽頁(yè)、換頁(yè)，起到防復制、篡改估價(jià)報告的作用。

　　3.估價(jià)報告的每頁(yè)邊縫應蓋有滾動(dòng)式騎縫章印，倘若私改估價(jià)結論后，復印件的騎縫章印就會(huì )變黑。

　　4.報告每頁(yè)紙張的頁(yè)眉或頁(yè)腳要有明顯的機構標識的照片掃描圖形。復印件的機構標識照片掃描圖形就會(huì )變黑，以增加偽造難度。

　　5.估價(jià)報告的結論要和有估價(jià)師印章、簽字的部分在同一頁(yè)碼上，私改估價(jià)結論后，復印件的估價(jià)師印章和簽字就會(huì )變黑。

　　6.估價(jià)報告增加“致委托方函”，并附有估價(jià)結論、機構印章和法人印章。在估價(jià)結論前面一定要戴“帽”（指估價(jià)結論前要有委估對象的名稱(chēng)。地址、面積的描述），防范不法分子利用兩份同一樓盤(pán)不同面積的真實(shí)報告進(jìn)行抽頁(yè)、換頁(yè)，用張冠李戴方式，篡改估價(jià)報告。